造价安装复习：房产投资该如何测算成本

房产投资的成本包括:首付、房贷还款(含本息)、保险费、公证费、契税、二手房交易成本、首付和房贷还款的利息损失(即机会成本)。目前最低首付20%，一般要求在签订购房合同时支付。银行按揭是指房款不足以向银行贷款的部分。贷款期限最长为30年，还款方式主要有等额还款方式和等额本金还款方式。保险费按房贷期限计算，提前还清的贷款可以按期限返还。每笔房地产交易都要缴纳契税。二手房交易费用由中介公司收取。
在明确房地产投资成本构成的基础上，我们可以计算房地产投资的成本。由于按揭还款的本金部分已经包含在总房价中，所以在计算按揭贷款成本时，只能计算按揭还款利息。具体计算公式为:利润=售价-购房合同总价-交易成本-房贷利息支出-利息损失。
首先，如果投资者资金有限，或者打算增加投资规模，就必须依靠银行贷款来按月支付房贷利息。正确选择还款方式很重要。从上面的计算公式不难看出，通过减少房贷利息支出可以降低成本。
其次，计算投入资金的利息损失。投资包括首付和房贷还款，其中最主要的部分是首付。一般参考银行利息计算。如果按照一年期固定利率1.98%计算，20万元首支付每年的利息损失近4000元。
最后，还要估算一下一次性交易费用，包括两次契税、保险费、公证费和代理费等。一般来说，一套50万的商品房两次交易成本在1.7万元左右。
不难看出，在上述抵押贷款条件下，投资者在第一年盈亏平衡点的价格涨幅为7.16%，第二年盈亏平衡点的价格涨幅为5.46%，第三年盈亏平衡点的价格涨幅为4.89%。在一次性支付的情况下，投资者在第一年盈亏平衡点的价格涨幅为5.4%，第二年盈亏平衡点的价格涨幅为3.7%，第三年的价格涨幅为3.7%。