解读物权法：不动产适用善意取得制度

善意取得又称即时取得，是指无权处分他人动产的人将其转让给第三人。第三人善意取得动产并获得报酬的，第三人依法取得该动产的所有权或者其他物权。

在这种情况下，原权利人不能主张向第三人返还财产权的权利，只能要求占有人赔偿损失。因此，在传统民法中，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。而我国刚刚通过的《物权法》第106条明确规定了不动产善意取得制度。这一条的规定意义重大。将在我国建立统一的善意取得制度，即动产和不动产的善意取得，所有权和其他物权的善意取得。这一规定在我国不动产所有权的取得方面较以往有了开创性的进步，因此有必要分析我国这一制度创新的必要性和合理性。

一、善意取得制度的历史沿革

在民法的发展中，罗马法并未确立善意取得制度，因为它奉行的是“继承人的权利不得优于被继承人的权利”和“捡到的我要拿回来”的原则。一般认为，德国法中的“手到手”原则是善意取得制度的起源。根据这一原则，占有是物权的外在表现，占有动产的人推定为动产的所有人。动产所有权人也必须以占有标的物为前提。如果财产所有人失去对财产的占有，其权利的效力就会减弱。因此，当所有人的财产被占有人转移给第三人时，所有人只能向占有人要求损害赔偿，而不能向第三人要求返还财产权。第三人基于“以手护手”原则取得所有权，是原权利人丧失对物的占有，导致其物权效力弱化的逻辑结果。而且这里不需要考察第三方是善意还是恶意。由此可见，“手到擒来”原则与善意取得制度还有相当大的差距。在否定这一原则的基础上，善意取得制度应运而生。善意取得制度在阻断所有人对财产的追求、维护善意受让人的利益、维持财产动态安全与静态安全的平衡等方面确实发挥了不可替代的作用。因此，它被当代两大法系的代表性国家和地区所继承，如大陆法系的德国和法国以及我国台湾省，英美法系的美国和英国。善意取得制度自产生以来，因其独特的制度功能而得到许多国家的认可。

二、不动产善意取得的立法实践及借鉴意义

德国、瑞士和台湾省民法典明确规定了不动产善意取得制度。例如，《德国民法典》第892条规定，为了权利持有人的利益，在所有关于通过法律行为取得土地权利或该权利的其他权利的情况下，土地登记册中公布的内容应被视为真实的，但对真实情况的登记提出异议的人，或权利持有人知道它是不真实的除外。如果曾经在土地登记簿上登记的权利处分已经为了特定人的利益而受到限制，则只有当土地登记簿上有明显的限制或权利人知道有这种限制时，该权利处分才对权利人生效。在权利人知道前款所列事实的期间内，权利人需要登记的，以登记申请为准。《瑞士民法典》第973条第1款规定，任何人善意信赖不动产登记簿的登记，并因此取得所有权或其他权利的，应予保护。台湾省《土地法》第四十三条也规定，依本法所为之登记，具有绝对效力。1993年完成的《民法物权编》修订草案第759条第2项:善意第三人信托不动产登记，依照法律行为登记物权变动的，不因原登记的无效或者撤销而影响变动的效力。

在我国《物权法》颁布之前，相关司法解释中也有不动产善意取得的相关规定。例如，根据《人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉的意见(试行)》第八十九条规定:“共有人对共有财产享有共同权利，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。但是，第三人善意有偿取得财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人造成损失的，由擅自处分共有财产的人赔偿。”该条虽未明确规定共同财产的范围，但解释应包括不动产。

第三，我国不动产善意取得制度的立法特征和具体适用

我国《物权法》明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产，具有合理性和必要性。纵观国外立法案例，对不动产善意取得规定不同的重要原因在于登记制度的不同。采取登记审查形式的国家不能适用于不动产，因为登记不可信。由于采取实质审查的国家具有登记的公信力，不动产善意取得制度获得了存在的基础。在物权法的立法过程中，关于我国应采取何种审查制度存在争议。但是，从我国的登记传统、物权法对不动产善意取得的规定以及国外的立法例来看，可以推测立法者倾向于采用实质审查制度。在此前提下，肯定不动产登记制度的推定和公信力成为我国不动产善意取得制度存在的制度基础。任何权利的存在都必须有其外在表现。动产以占有为表现形式，不动产以登记为表现形式。但是，权利的表象毕竟不能等同于权利的真实状态。在日常生活中，当权利的外在表现与权利的实际状态不一致时，如何平衡当事人的利益是物权法中不可回避的问题。为了保障交易的安全性和便利性，节约交易成本，当权利的表示与权利的实际状态不一致时，有必要赋予表示即登记以公信力。只要受让人基于对表示的信任从事交易，善意受让人就必须受到保护。实质上，不动产善意取得和动产善意取得有共同之处。它们都是公示公信，然后在公示的权利与实际权利不一致时，适用善意取得制度来消除权利冲突。

根据我国《物权法》第一百零六条规定，不动产善意取得必须符合下列条件:

第一，转让方无权处分转让的房地产。

第二，受让人取得不动产必须基于有偿的法律行为。这是善意取得制度保护交易安全的基本理念的必然要求。为了适用不动产善意取得，受让人必须通过交易、互惠等交换行为取得不动产。基于违法行为取得不动产的，不适用善意取得的空房。

第三，受让方必须是善意的。这里的善意可以理解为受让人不知道转让人无权处分的情形，不是基于故意和重大过失。

第四，已经进行了权利变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式。受让人未及时办理权利变更登记的，不存在善意取得的空间。

符合上述条件的，可以适用不动产善意取得。原权利人只能向无权处分人主张赔偿，不能行使向受让人主张财产的权利。

在适用不动产善意取得制度时，应注意以下问题:

(1)物权法删除了草案中不动产善意取得需要转让合同有效的规定。删除这一规定是科学合理的，因为不动产善意取得的前提是无权处分。根据我国《合同法》第51条规定，无权处分是效力待定的合同。因此，这里规定的让与合同的效力，显然会造成法律适用上的冲突。现在删除这个规定，可以实现整个民法体系的协调；还要满足理论体系的内在逻辑。但也应注意，除无权处分不动产外，其他因素应符合法律行为成立和生效的要求。如果存在除无权处分以外的因素可以导致转让无效或可撤销，则不存在适用不动产善意取得制度的空空间。

(2)我国物权法规定了异议登记制度。所谓异议登记，是指事实权利人、利害关系人对不动产登记簿记载的权利提出的异议记载于登记簿。异议登记的法律效力是登记在册的权利失去正确推定的效力，第三人不得依据登记的公信力主张保护。因此，在异议登记的情况下，不存在适用善意取得制度的可能性。

(3)善意取得不适用于土地所有权和违法建筑物。由于我国是社会主义公有制国家，土地属于国家和集体所有，不存在土地个人所有权，不需要适用善意取得制度。同时，根据《城市房地产管理法》的规定，违章建筑的建造违反了强制性法律，因此不能成为交易主体，因此不存在善意取得制度的适用问题。