再论房地产项目目标成本管理

[摘要]通过房地产项目成本的前期预算和工程建设的全过程控制，即前期设计、前期开发成本、施工成本、融资成本和税收筹划，实施全面的目标成本管理，是当前宏观调控形势下房地产可持续发展的唯一法则。

1确定项目成本目标
在房地产投资决策阶段，开发商实际上要对所开发的房地产项目的市场定位和品质要求进行初步的估计，对项目成本进行初步的测算。此外，初步成本计算应反映在项目设计过程中。
房地产既然是商品，就和其他商品一样具有共性，可以应用价值工程管理，即在满足工程结构、质量和使用功能的前提下，争取经济效益。
在价值工程中，价值被定义为功能与实现该功能的成本之比。表达式为:价值=功能/成本。功能是一个产品的具体功能和用途；成本是根据用户提出的功能需求，从开发生产到用户使用的总成本。一般来说，提高产品价值有五种方法:一是保持功能不变，降低成本；二是成本不变，功能提升；三是成本增加，功能提升更大；四是减少了一些次要功能，但成本大大降低；第五，既完善了功能，又降低了成本。通过功能细化，去除冗余功能，重点控制高成本功能，最终降低项目成本，实现建设项目的经济效益。【/br/】目前房地产项目设计采用工程造价与设计方案相结合的设计招标方式，在保证项目市场定位和质量的同时，有利于有效控制工程造价。在此基础上，房地产企业应进一步对项目进行测算和优化，以确定项目的最终目标成本。要进一步降低开发成本，这方面还有很大的潜力可挖。

2项目目标成本的控制
项目成本目标确立后，如何有效地控制成本，是房地产项目盈利或获得丰厚回报的重要保证。在一个背景变化不大的成熟房地产市场中，房地产的市场定位相对稳定，因此项目成本控制尤为重要。在实施阶段，我们尤其需要在以下几个主要方面做好成本控制。

2.1项目工期的合理安排
项目成本的发生涉及项目的整个建设期。科学合理地安排工期，可以有效地控制按时间节点分解到单项目标成本的实现。从项目施工准备开始，经过施工过程，到竣工移交，造价控制工作应伴随项目的每一个阶段，如在项目准备阶段与总承包商制定施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有资源，保证工程质量，降低施工成本和返工成本。使项目成本自始至终处于有效控制之下。
同时根据工期和进度，相应安排好各项配套工作的时间节点，使围绕项目的各项工作有条不紊的进行。

2.2严格控制施工成本
严格控制施工成本，降低项目成本是房地产项目目标成本管理的另一项重要内容。在实践中，虽然项目能够按时保质完成，但项目成本超支严重，预期效益无法实现的情况时有发生。因此，在与建设单位签订合同时，在申请实际工作时，要在保证质量的前提下，对设计进行改进和优化，邀请有经验的咨询公司编制严格的招标文件和合同文本，对承包商进行全方位的约束，提前预料到所有可能出现的情况，防止建设单位在项目实施过程中找各种理由进行索赔。根据建筑市场、建筑行业通行做法及相关规范，对责任不清、相互扯皮、影响造价、延误工期等因素可提前约定，并确定法律形式，确保双方履行合同。
造价管理部会同工程管理部、监理工程师对施工过程中出现的技术变更、施工变更进行分析，尽可能减少变更。对于技术变更和施工变更，需要在施工前签单(技术合同单、施工签证单)。如果项目进度较紧，则应同时进行。项目如有增减，应及时进行价格鉴定，避免无法核实的情况，造成双方不必要的纠纷。总之，各职能部门要加强监控，预算审查，严格经济签证和工程变更管理。
聘请独立的专业价格评估机构是个不错的主意。这项工作要在项目实施之初就及时介入，协助施工单位及时跟踪统计实际工程量和材料的选定价格，特别是隐蔽工程的变更，为项目的决算审计和成本控制打下基础。2 .
。3严格控制材料设备价格
材料设备费用约占项目工程造价的70%。工程材料成本控制是项目开发过程中的重要环节，一些主要材料设备一般由甲方供应或限量供应，房地产企业应建立价格信息网络，及时准确地了解市场上最新的材料设备价格信息。注意各种材料设备的定位是否与建筑的档次一致，是否经济合理。设备订单大宗材料货比三家，也可以招标采购。在满足施工要求的前提下，把握订货时机。同样的材料和设备，由于产地等级不同，会有不同的价格，即同一品牌的设备，由于销售代理等级不同，会有不同的价格。要树立成本意识，形成成本控制机制。
非甲方供应的材料可以通过限价的方式进行控制。造价管理部、项目管理部、监理工程师应适当参与施工单位的材料订货，并可推荐相关厂家进行类比；同时，要控制材料采购价格，监督材料质量，在保证质量的前提下，制定合理的限价。2 .
。4合理安排建设资金
房地产企业必须合理筹集资金，保证项目开发，控制资金成本。房地产企业一般资产负债率比较高，较高的资产负债率是从银行贷款之一；房地产企业必须合理筹集资金，保证项目开发，控制资金成本。一般房地产企业的资产负债率都比较高，较高的资产负债率是银行贷款的一道壁垒。因此，为了拓宽融资渠道，房地产企业应根据投资期限的长短、企业资金状况和资金回收情况选择合适的融资方式。
对于同时投资多个房地产开发项目的企业，由于投资资金量大，资金压力也大，需要通过融资来保障多个项目的开发，同时也要避免资金占用过多导致资金成本过高。如果对每个项目开发过程的资金收支有非常准确的预测，对企业的资金运作有清晰的认识，就可以制定资金计划，把企业的资金成本降到最低。【/br/】例如，根据我公司房地产开发用地较多，资金紧缺的情况，我们采用信托融资的方式解决一个项目开发前期的购地资金。取得“四证”后，根据建设资金的安排，逐步向银行分期贷款，用于支付建设资金和偿还前期信托融资的贷款，再用销售所得偿还贷款资金和信托资金，取得了良好的效果。通过信托理财，可以有效避免“四证”不全，拿不到银行贷款的问题，解决前期投资问题。还可以合理优化资本结构，使其具备再融资能力；这有效避免了资产负债率高的问题。

3合理运用税收政策筹划
房地产开发企业应对整个公司进行科学全面的税收筹划，有效降低税收负担。企业财务部门应根据各税种的特点，制定相应合理的避税措施。
房地产开发项目的税收主要包括营业税及附加、所得税和土地增值税。土地增值税按增值额累进征收。如果房地产项目规划得当，这三个税种中应该有较大的避税空。
房地产开发项目主要通过税收政策进行规划:合理分配法；定价规划；收入规划；优惠政策规划等。如果能合理分摊成本，充分利用优惠政策，会有很多规划空房。【/br/】税法规定，房地产开发项目取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和可以扣除20%，三期费用可以在取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内扣除。普通住宅增值额不超过20%的，可以免征土地增值税。因此，如果开发项目涉及普通住宅等房地产开发，应考虑土地增值税不单独单独计算(前提是地税允许)，可以获得不同的增值率来选择应缴纳的增值税；也可以通过提高抵扣项目金额、降低房产销售价格等方式，将普通住宅增值尽可能控制在不超过20%；期间三项费用尽量达到开发费用10%的上限。

4结论
房地产企业的目标成本管理是全员、全过程的管理。企业应当有健全的成本管理制度，加强实施过程中的成本监督和分析，及时反馈成本信息。为企业营销战略的制定和调整提供依据，将使企业获得更大的经济效益。