宏观调控下房地产政策四大趋势（二）

因此，住房保障应该被列为国家意志，受到高度重视。在住房保障方面，宜建、宜补、宜卖、宜租，建立有产权、有租赁的公房。有条件的地区要逐步将对低收入家庭的补贴从建设转向直接补贴，逐步扩大廉租房的供应范围，让更多的低收入家庭得到住房帮助。因此，应尽快解决立法、组织和经费来源三个问题。
第四，整顿和规范房地产市场秩序，包括加强房地产开发建设全过程监管，有效整治房地产交易中的违法违规行为，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，坚持正确的舆论导向。
制度调整面临四大趋势
房地产行业处于市场建立的初级阶段，遵循产业发展的客观规律，各种制度调整和完善不可避免。
趋势一:融资多元化，利率市场化。
在解决房地产行业资金来源问题的同时，有效分散风险的途径仍然是发展让投资者直接承担产业风险的市场化融资。
在成熟的市场经济国家，资本市场和房地产金融体系发达，房地产融资渠道众多，不仅包括银行贷款等债务融资，还包括各种形式的股权融资，如房地产投资信托基金、债券市场、股票市场、保险资金等。不仅有发达的一级市场，还有活跃的二级市场，为房地产的发展提供了强有力的支持。
相比较而言，我国房地产的融资渠道明显过于单一。2005年，全国房地产开发投资达到1.5万亿元以上，是2000年的两倍，年均增长25.9%。但房地产企业的资金来源结构显然没有太大变化，主要渠道仍然是三种，即预付款、银行贷款和企业自筹资金，这三种资金占企业资金来源的70%以上。
从未来发展趋势来看，在未来很长一段时间内，以银行贷款为代表的间接融资方式必然是我国房地产企业的主要资金来源。但随着贷款规模的不断积累，风险也在聚集，融资多元化问题必须提上日程。这是因为房地产行业作为一个高投入、高资金流的行业，在开发环节融资是一个必然现象。开发商必须借用国外资金来完成整个开发过程。所以，问题的关键不在于开发商是否融资开发，而在于向谁融资。促进房地产融资渠道多元化的关键在于大力发展直接融资。
在这里，有几个问题需要解决:
首先，建立和完善多元化、多层次的房地产金融市场体系，通过市场寻找资金的途径和出路。无论哪种融资方式或工具，最终都要通过房地产金融的交易市场实现流转。因此，发展多元化融资，首先要建立和完善相应的市场体系。即不仅包括债权融资和股权融资，还包括投资基金、信托证券等多种融资形式。我们可以利用现有市场(如股票市场和债券市场)或开辟新的市场领域(如房地产基金市场)。
其实，防范投融资风险的关键在于利用各种金融工具来引导投资，而不是简单地禁止投资。因此，应按照“先易后难”、“逐步突破”的原则，促进多元化金融市场的发展。通过多元化的金融创新和各种房地产金融周转市场的建立，普通居民和机构投资者可以通过购买相关金融产品进入房地产市场，而不是直接购买房屋和其他财产，从而实现投资房地产的目的。这样既可以分散金融市场的风险，又可以缓解投资需求对房地产市场的压力，从而平衡房地产的供求关系，丰富房地产市场的调控工具。
二是创新和丰富多元化融资品种。从房地产市场成熟的发达国家的经验来看，其主要融资品种包括房地产投资基金、房地产信托投资和两者相结合的房地产信托投资基金(REITS)。对于我国来说，融资品种的设计不能简单套用国外的模式，而要适合中国人的风险承受能力，考虑到他们的资产持有习惯，尤其是中国人首先考虑的是保值，其次才是增值盈利的投资习惯。建议大力发展房地产信托、国家或地方房地产基金、房地产信托投资基金等。当然，也不排除房地产公司上市，发行公司债或者项目长短期债券。
在具体品种的创新上，可以设计与房地产指数挂钩的浮动利率票据。当房价指数上涨到一定程度，债券利率可以随之波动，差额由政府补贴。这样普通居民就可以不用提前透支来购房，而是先通过买债券来投资，等需要的时候再买房。这既解决了房地产资金来源的问题，又缓解了银行的风险，缓和了住房供求关系。同时也明确了政府保持房价稳定的责任。
还可以建立与养老基金(或养老保险)相结合的住房基金或债券，使养老基金的长期资金与住房建设相匹配，在养老基金保值增值的同时，为住房建设提供新的资金渠道。
第三，完善与房地产金融相关的各类机构。整个房地产金融市场的参与者包括抵押贷款机构(银行)、投资者和投资机构(如养老基金和保险基金)、金融监管机构、房地产开发商和中介结构(信用评估机构和担保机构)，以及具有一定金融功能的中介机构，它们介于金融机构、房地产开发商和投资者之间。这个中间金融机构是整个多元化融资机制中不可或缺的一部分，也是目前整个多元化融资体系中的薄弱环节。