江阴“港城·新城家园”居住区策划及修建性详细规划——文本

市场分析
本案位于江阴西组团中心区，南北长约350米，东西宽约300米，面积约9.45公顷。地势平坦，没有水系经过。土地本身及其周边条件(如地形、购物、学校入口、医疗、娱乐等。)都不是不利因素，几个不利因素(如景观、污染)都可以通过小区的合理规划设计得到不同程度的改善。因此，在本案的开发和投资中，只要注意到竞合地产项目带来的威胁因素，把握好自己的优势和机会，那么地块的劣势因素就不会成为影响本案整体价值的决定性因素。
项目所在的西组团是江阴城市副中心，具有商业、行政、商务、文化娱乐等综合功能。它将是展示江阴现代城市形象的一面旗帜，与东部以工业发展为主的经济开发区有很大不同。所以这个案例成长性极好空。
但是，江阴西集群是不可能在几年内发展成型的。项目所在地在一定时期内仍将是江阴人心目中的郊区，周边开发的楼盘基本都是安置房，在心理预期上可能会对项目的档次产生一定影响。为有效克服这些影响，项目应在规划、产品设计和营销策划上下功夫，加强与周边待开发建筑的沟通和联系，共同打造高品位的生活社区和良好的人文环境。
整体市场需求分析:随着江阴经济的持续快速发展和城市化进程的加快，新增人口和现有人口将对住房数量和质量产生长期的市场需求。城市大量危旧房改造，房地产二级市场活跃，租赁市场将加速发展。特别是人均可支配收入的年增长率接近10%，从宏观经济的角度来看，会带动房地产市场活跃，房价上涨。
目前国内市场的特点是产能过剩，消费不足，竞争日益激烈，利润率下降。其他行业尤其是股票和证券市场的相对萧条，导致社会热钱大量涌入房地产行业，房地产虚拟需求增加，价格虚高。未来2-3年，随着江阴房地产供应量的增加，居民购房心理会越来越成熟，市场对住房品质的要求也会更高。
细分市场的市场需求:项目的开发不应局限于目前江阴住房消费者的需求，而应考虑市场可能引导的因素。在深入研究江阴房地产市场消费需求特征的基础上，还要了解发达城市不同层次消费者的一般消费需求特征，从而判断江阴消费需求特征的未来发展趋势。满足高层次客户在景观环境、商业、生活设施、房屋室内设计、建筑形式等方面的要求。
项目定位
物业档次定位:本案位于中高档住宅区。项目前期将开发中高档和少量高档物业，通过良好的营销和物业管理服务，项目将逐渐被市场认可。后期将以高档开发为主，中档物业开发为辅。
功能定位:以永久性住宅物业为主，少量商业服务设施。永久型物业不排除其投资，但就商业租赁公寓而言，由于江阴的商业活跃度还比较低，暂时不会考虑这类物业。考虑到项目所在地目前缺乏商业服务设施，将安排少量商业物业。【/br/】价格定位:本案价格应采取低价格高价格的定位策略。一期价格可定位在4200元/m2-4500元/m2，楼层、位置、景观较好的房型可按一定系数递增。【/br/】物业管理定位:聘请有经验、有实力、有声望的物业管理公司，保证物业管理质量，以其品牌效应提升小区档次，在市民中树立开发公司的良好形象，有利于今后在其他开发项目中建立高起点、高水平的定位体系。
目标客户群定位:本案的收购目标应该是经济实力较好，个人修养较好的采购群体。
提升项目价值
生活设施:为配合项目的高品位开发，建议设施建设规模较小，运营水平较高。
营销策略:聘请具有国际视野的专业销售代理、物业管理、广告代理公司，利用其广泛的客户网络拓展销售和信息发布渠道。除了江阴本地市场，还要适当辐射张家港、无锡、常州等周边城市。【/br/】物业管理:聘请有专业先进管理经验的名牌物业管理公司，让潜在业主对小区有安全感和归属感，认可未来管家，下定决心购买项目物业。
公司成长与外部联系:这个项目的开发，应该是公司从项目公司成长为成熟、专业的房地产投资开发公司的契机。公司应与周边项目联手，提高该地块的开发品质和价值，遵循城市发展规律，实现多个项目的双赢，并督促政府投入资金开发公共行政设施，控制土地供应，保持土地资源的开发潜力，实现开发商和政府的双赢。【/br/】价格策略:从整个小区的开发条件和销售情况出发，为了尽可能缩短销售周期，实现实际盈利，建议实施“价低价高”的策略，以适应江阴房地产市场和经济发展的现状。
设计宗旨
关注特殊城区相关环境的利用和改善，遵循现代城市设计理念，以环境优美、生活舒适、交通便捷、功能完善为宗旨，探索适合江阴的新型居住形态，打造开放、多元、现代的居住文化，满足江阴人对高品质生活的渴望，打造江阴新世界特色的高尚居住群体，实现高层次居住。