中国一、二线城市发展模式及契机展望

(一)一二线城市的发展机会
相对于一线城市，二线城市的发展机会前面已经提到了。这里有一个总结:

1.房地产市场的发展取决于两个因素:生产能力和开发能力。一线城市优越，二线城市优越，但目前对市场来说后者最重要。更容易获得二线城市的要素，所以它如果获得了要素，就能获得生存发展空的空间。

2.房地产开发商需要扩大规模，扩大地盘，实现品牌战略。要兼顾二线城市，把网撒到全大陆。即房地产商的梯度转移也是城市发展所要求的战略转移。房地产一级开发(一线城市)已经完成，要奋进下一个碉堡。二级房地产开发热潮即将开始。

3.一线城市越来越贵的地价，让资金薄弱的人在期间根本无法涉足。所以有资金压力的开发商，或者资金约束比较大的开发商，会更加关注二线城市，会考虑去二线城市。因为在房地产开发中，如果土地资金可能占他总开发资金的60%，那么在二线城市只要20%就够了。

4.大型地产商可以通过二线城市扩大规模和影响力，去二线城市大规模开发，可以充分发挥成本竞争优势；中小企业可以通过二线城市生存空，赚实力形成规模，这只有在快速增长的二线城市才能实现。

5.市场回报率。目前一线城市的市场回报率只有7%-8%，二线城市可以达到30%左右，相当于一线城市新开发的水平。

6.争取时间改善部分开发商落后的多项目、多层次管理水平。在一线城市，对于管理水平差的地产商来说，一旦资金承压，所有项目整体都会瘫痪。但在二线城市，由于资金约束较小，可以给二线城市一些喘息的时间，提高管理水平和制度。

7.二线城市处于城市发展阶段。从地方来看，通过与大开发商合作，地方政府首先可以改造基础设施环境，其次可以增加公共设施，提升区域价值，再次可以带动就业机会。这些因素使得二线城市的发展极其空。很多品牌开发商还有很大空的空间和机会。谁尽早进入这些二线城市，谁就有更大的成长空空间和未来发展潜力。二线城市的发展机遇，给了一线和二线城市未来几年的发展模式一个参考。

(2)一二线城市发展模式

面对不同的发展机遇，一二线城市未来几年的发展格局也大相径庭。

1.一线城市——差异化竞争

北京、上海、广州等一线城市是目前国内最具吸引力的地区，但即使有吸引力，一线城市的土地资源也不是无限的。一线城市目前面临的问题是土地资源的制约。

从一线城市发展模式的选择来看，目前一线城市房地产市场规模巨大，市场空，不仅有稳定持久的房地产需求，也使得市场本身具有强大的外部扩张效应。随着郊区化的逐步实施，周边城市和区域受到影响和辐射，强大的聚集效应使郊区和周边城市共同发展。而很多房地产开发项目已经有了更从容更广阔的市场定位空间，寻找目标市场客户，寻找市场缺口，进行差异化竞争，为客户量身定制。

随着一线城市市场逐渐成熟，土地紧缺，开发产品越来越精准化、个性化，每一个开发项目都会是精耕细作的精品，因为没有精雕细刻，就无法留住差异化客户，让项目成功。

2.二线城市——在城市化的推动下经营城市，避免发展中的各种问题。

进入二线城市不是战术问题，而是战略问题。

二线城市在城市化进程中有很大的发展机会——对于全国来说，城市化进程中的资金资源问题已经由市场力量解决；对于地方政府来说，政府和大开发商合作才能出成绩；对于地产商来说，城市有空的巨大市场需求，适合扩张。

在城市推广的过程中，二线城市要从运营城市的角度考虑，全面整合资源——开发商必须从运营城市的角度思考。二线城市正处于旧城改造和商圈改造时期，此时进入的开发商其实是在改造一座城市，关系到长远的未来。所以二线开发不仅仅是住宅或者写字楼，更是具有经济功能的城市开发。否则，在快速城市化的过程中会出现很多共性的、难以解决的问题，比如居民收入水平与房价的差距；外资涌入改变二线市场格局，抬高楼价，透支购买力；外地开发商大力开发中高档房地产项目，带动周边优质房地产项目，无形中助长了炒房团的投资。其实这些问题都是二线城市城市化进程中隐藏的泡沫，是以非经营性城市战略发展城市埋下的。

(三)区域经济发展的机遇和模式

一.政策机会

在“十一五”规划中，以前的区域经济发展模式被定义为大城市和大城市群带动中国城市化进程的模式。“十一五”后将逐步走出原有的区域发展模式，向中小城市带动中国城市化进程发展区域经济的模式转变。这将对中国的城市化进程和房地产发展产生重大影响。

第二，发展模式

从政策和上面分析的一二线城市分化来看，中小城市的真实价值和潜在优势已经被逐步挖掘出来。未来中小城市将是区域经济发展的主要模式，城市发展的核心和主体将是中小城市。

在新一轮经济增长中，起推动作用的不是一线城市，而是二线城市。目前，大量二线城市的经济增速快于北京、上海、广州等一线城市。虽然东部沿海地区大城市的经济总量仍高于大部分二线城市，但其对全国经济发展的带动作用逐渐降低，中西部、东北等一些曾经落后的地区后来居上。这些改革以来拉动经济的巨大引擎，发展中两极分化严重，经济增速可能封顶。增速的逐渐放缓也是其逐渐成熟和市场充分的标志。正是因为这个原因，大量的内陆二线城市才有了发展的机会。在一线城市，房地产行业正在逐步退出支柱产业，而在二线城市，则是未来区域经济发展模式的一种体现。