房地产估价规范条文说明（四）

4估价程序
4.0.1规定了房地产估价程序，以实现房地产估价的规范化，保证估价工作的质量。
本条规定了从接受评估委托到完成评估报告的工作程序，分为确定评估基本事项、拟定评估作业计划、收集必要的评估资料、实地调查评估对象、选择评估方法计算、确定评估结果、撰写评估报告、归档评估资料八个步骤。目前对接受评估委托前设立评估项目、争取评估业务、签订评估合同、评估报告完成后确认评估结果等一些程序没有统一规定。
4.0.2本条所称“明确估价对象”包括估价对象的物质实体状况和权益状况。
估价对象的实物状况主要包括:土地面积、形状、道路状况、土地平整、地形地貌、地质水文条件、建筑面积、建筑结构、平面布局、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。
估价对象的权益主要包括:土地权利性质、所有权、土地使用权年限、建筑物所有权、在估价对象上设定的其他权利等。
根据相关法律法规，有些估价对象不能用于某些估价目的，或者某些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容。因此，不能简单地根据委托方的要求确定评估对象及其范围和内容，也不能根据评估人员的主观意愿任意确定，而应根据评估目的、法律法规和委托方的认可综合确定。
4.0.3在确定拟采用的评估技术路线和方法、拟调查收集的数据及其来源时，可参考本规范第五章的相关规定。
4.0.4本条规定了评估人员应收集的与评估有关的相关信息，所有评估方法都需要这些信息。此外，特定的估价方法需要一些信息。请参见本规范第五章各估值方法的具体规定。
在收集病例数据时，我们应该检查它们是否受到异常或人为因素的影响。对于受这些因素影响的案例数据，只有在影响程度能够确定并修正的情况下才能使用。
4.0.6本条规定对与估价项目有关的一切必要资料进行整理、归档并妥善保管，以便于今后的估价，帮助估价机构和估价人员在业务中不断提高估价水平，同时帮助解决今后估价业务中可能出现的纠纷，帮助政府主管部门、行业协会、学会对估价机构的资质进行审查。本条虽未规定鉴定资料的保存时间，但一般应保存15年以上。