房地产估价师《基本制度与政策》复习要点

估价概论-职业道德
房地产估价职业道德是从事房地产估价的估价人员和估价机构应遵守的行为准则或规范。房地产估价职业道德主要包括:
估价人员和估价机构不得进行虚假估价，应当公正、客观、诚实；
评估人员和机构应保持评估的独立性，必须回避与自己、亲属和他人有利害关系的评估业务；
如果估价师、估价机构觉得自己专业能力有限，难以对房地产进行估价，就不要接受估价委托；
评估人员和评估机构应妥善保管委托方的文件和资料，未经委托方书面许可，不得向他人披露或泄露委托方的文件和资料；
鉴定人和鉴定机构应当执行政府规定的鉴定收费标准，不得以不正当的理由或者名义额外收取费用，或者降低费用进行不正当竞争；
评估师和估价机构不得将资质证书转借他人或者允许他人以自己的名义使用，不得在未经本人作为评估师鉴定的估价报告上签字或者盖章。
估价简介-估价程序
明确估价的基本项目
包括:
(1)明确估价对象的实物状况，如土地及其地籍范围和编号、位置、用途、面积、形状等。；对于房屋，其位置(门牌号)、结构、层数、面积、用途等。应该说清楚。
(2)明确估价对象的权利状况，如完全产权、带有一定他项权利的不完全产权、房屋部分墙体的归属等。
(3)明确估价对象的范围，如单纯评估土地价值，或单纯评估房屋价值，或评估房屋的某一部分等。，这些都必须清楚。
(4)明确评估目的。由于同一房地产的估价目的不同，其估价结果往往也不同。因此，有必要明确委托鉴定人请求鉴定的目的，以便区分不同种类的鉴定。
(5)定义估价时点，房地产的估价结果是指房地产在特定时点的价格。所以要明确估价时点，如果估价时点不确定，房地产估价就没有意义。
(6)确定评估报告的交付日期。评估报告的交付日期一般由委托评估方提出，也可由委托评估方和接受评估方协商确定。一般情况下，评估报告的操作日期为7-15个工作日。
制定评估作业计划
主要是对评估中要做的各项工作进行进度安排，包括评估作业内容、作业人员、时间进度、所需资金等的安排。，以便控制进度和协调合作。
收集估价所需资料
由于估价对象和估价方法的不同，房地产估价所需资料也不同。一般来说，收集的评估资料包括:
(1)产权资料
(2)房屋建筑资料
(3)市场交易资料
(4)土地资料
(5)法律和规划资料。
估价对象实地调查
实地调查是指对估价对象的相关内容进行实地调查核实，对估价对象的实物结构、权利状态、环境状况等房地产具体内容进行客观确认。
选定评估方法的计算
在房地产评估中，计算房地产价格的方法有很多(如市场比较法、收益法、成本法等)。在房地产估价中，宜采用两种以上的方法进行估价，以便相互补充和印证。但在实际操作中，由于房产类型、房产位置、数据可信度等因素的影响。，各种方法有时不能同时使用。在选择估价方法时，应根据估价对象的具体情况采用市场比较法，并以市场比较法为主要估价方法。房地产估价应采用收益法作为估价方法之一。当没有市场依据或市场依据不足，且市场比较法和收益法不适用时，可采用成本法作为主要估价方法。
最终确定评估结果
对不同评估方法得出的结果进行分析比较；检查确认无误后，根据具体情况，采用算术平均或加权平均计算出一个综合结果；在此综合结果的基础上，还应考虑一些无法量化的价格影响因素，并对结果进行适当调整、四舍五入或认定为最终估价结果。
撰写和准备评估报告
评估报告是描述评估过程和反映评估结果的文件，应体现全面性、公正性、客观性、准确性和高度概括性。评估报告应记载以下事项:
(1)评估项目名称；
(2)、委托方的名称和住所；
(3)估价人员姓名和住所(房地产估价机构)；
(4)估价对象；
(5)、评估目的；
(6)、鉴定时间；
(7)，值定义；
(8)估值基础；
(9)、估值原则；
(10)、评估的技术路线、方法和计算过程；
(11)、评估结果及其确定的理由；
(12)评估作业日期；
(13)评估报告申请的有效期；
(14)、评估师；
(15)。注册房地产估价师声明、签名、盖章；
(16)、评估的假设和限制；
(17)，附件。