房地产信托投资有风险慎重控制最为重要

随着房地产信托的蓬勃发展，风险控制的必要性日益凸显。除了信托行业本身的风险，房地产也有自身的风险，其风控措施也不同于其他信托产品。

一、房地产项目风险

目前信托参与房地产行业主要有两种形式:开发建设房地产项目和投资成熟物业。房地产开发需要经过立项、建设、竣工验收、销售、管理等多个环节。因此，其风险形式多样，风险控制手段复杂，专业性要求高。现在的房地产信托产品大多投向房地产开发领域，部分信托公司不具备房地产专业管理的经验和能力，这就凸显了房地产项目风险与风险控制的矛盾。

通常信托公司通过控制抵押率，向项目公司派驻管理人员来控制项目风险。但是，这些风险控制措施都有一定的局限性。住房抵押贷款的实现依赖于房地产项目的顺利完成。因建设资金不足形成烂尾工程，或施工质量不合格，配套设施达不到建设要求，无法通过竣工验收，抵押权无法实现。派往项目公司的管理人员必须具备一定的房地产管理经验，但信托公司往往缺乏房地产评估、施工和管理方面的专业人员，这也限制了这些风险控制措施的作用。

即使是投资成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析师和投资经理。因为，要把握房地产市场的变化和趋势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。然而，相关产业发展、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格的大幅波动。

目前，针对大多数信托公司缺乏对房地产投资的分析和管理能力，风险控制的一个基本思路是引入“外脑”，通过专业的房地产管理机构和中介机构提供专业的管理和咨询服务，借助专业机构的判断和管理，预测并有效控制房地产项目风险。这种结构设计类似于房地产信托基金，已经是一种有效的做法。在法律层面，《信托法》规定受托人可以委托他人处理信托事务，这为房地产信托引入专业管理机构提供了法律依据。房地产信托将部分信托事务委托给专业机构，以合同的形式明确专业机构的权利、义务和责任，既能强化房地产信托的专业管理能力，又能分担职责范围内的风险。同时，专业机构也以自身信誉为信托计划提供无形担保，具有增信功能。

二。挪用资金的风险

在房地产开发项目中，一般以房地产项目本身的价值和经营收益作为投资回收的第一保障和来源。如果信托资金被分流到其他项目，开发商的资金链就会断裂，造成一系列烂尾工程。为防止挪用，信托公司一般通过银行监管控制风险，根据项目进度拨付资金，向项目公司派驻财务人员，控制项目公司的财务管理。

实践证明，这些控制措施基本可以控制融资方的挪用风险，但也存在融资方由于缺乏信托公司的相关经验，可能利用自身的专业优势，编造使用资金的理由，以达到挪用的目的。同时，信托公司本身也可能因为内控制度不完善或管理人员道德风险，以项目名义挪用资金。为防范这些风险，信托公司不仅要落实各项风险控制措施，加强内部管理和内控制度，还要建立银行托管制度，控制融资方和受托方的挪用风险。

作为银行信托财产的受托人，通过对信托财产的运用进行审计，拒绝不符合信托目的和信托文件规定的资金转移，可以更大程度地保证信托财产的安全。同时，银行可以指定专业机构对融资方的付款请求进行审核。比如银行指定房地产项目的监理公司，监理公司对项目的每一笔款项出具意见，做到专款专用。

三。信托财产的流动性风险

不动产的信托财产多为土地、房屋、股权等形式，担保措施主要为土地、房屋等固定资产的抵押。如果融资方未能按时还本付息，受托方未能及时变现信托财产或行使抵押权，就可能产生流动性风险。

由于房地产基金需要定期分配信托利益，因此更注重流动性风险，风险控制措施也很多，比如保证一定比例的高流动性信托财产，在制定投资策略时注重现金流的匹配，引入流动性支持机构(如银行)。

对于投资项目单一的房地产信托，由于规模的限制，保持流动性财产、组合投资等保证流动性的常见防范措施显然无法适用。现在采取的主要防范措施是要求融资方提前一段时间开始还款，给受托方一定的时间应对可能出现的流动性风险。然而，这种风险防范措施难以从根本上控制流动性风险。在这方面，可以借鉴在房地产信托基金中引入流动性支持机构的做法，比如与银行、保险公司等金融机构合作，设立专项流动性支持准备金，解决一些流动性风险问题。

四。集中投资风险

由于单个信托计划资金规模较小，大部分房地产信托投资于单个项目。这类房地产信托有一个难以防范的内在风险，就是风险集中在一个项目上，没有风险释放机制。除了项目单一，信托期限短也是造成此类风险的一个因素。大部分房地产信托的期限都是一到两年，无法通过长期运作来解决短期风险。