房地产估价规范条文说明2

5.2.6交易日期修正是指将可比实例在交易日期的价格修正为评估时点的价格。交易日期更正的方法一般有:
1。修正采用房地产价格变化率。
2利用房地产价格指数进行修正。
3评估师根据市场情况和自身经验积累做出判断和修正。
在没有房地产价格指数或变化率的情况下，评估师可以根据当地房地产价格的变化和发展趋势以及自身的经验积累做出判断并做出修正。
房地产价格也可以通过分析房地产价格随时间的变化规律，利用时间序列分析建立房地产价格与时间的关系模型来计算。
5.2.7区域因素及区域因素修正。
1影响房地产价格的区域因素主要包括:
(1)繁华是指空之间城市中部分功能的聚集，是对企业和居民产生巨大吸引力的结果，影响房地产的收入和利润。比如，可以从商业集聚的规模和水平来分析和量化商业的繁荣程度。
(2)交通便利程度是指空之间区域内人们出行的可达性。反映交通便利性的因素主要包括道路功能、道路宽度、路网密度、公共交通便利性和对外交通设施分布等。
(3)环境，主要包括自然和人文环境条件和环境质量。环境质量是指区域空气、水、噪声的污染程度。
(4)景观，包括人文景观和自然景观。
(5)公共设施的完备性，包括城市基础设施和社会公共服务设施。反映其完备性的指标主要包括设施水平、设施保证率和完备性。
(6)城市规划限制，主要包括对用途、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑高度等指标的限制。
对于不同用途的房地产，影响其价格的地域因素是不同的。在比较和修正时，应分别选择影响它的主要因素。
2区域因素修正法:
区域因素修正是排除可比实例与估价对象之间因外部环境差异而产生的价格差异，使可比实例修正后的价格与估价对象房地产的实际情况相一致。【/br/】区域因素修正主要有两种方法:一种是直接比较修正，即以估价房地产的区域因素为基础，逐项比较可比实例对应的区域因素，然后确定修正比例。另一种是间接比较修正法，即以设定的某一标准房地产的区域因素为基础，将估价对象和可比实例的区域因素与其进行比较，根据比较结果逐项打分，然后将得分转换为修正比率，将修正比率乘以可比实例的交易价格，即可得到估价时点可比实例的修正价格。
5.2.8个别因素的修正方法与区域因素的修正方法相同，请参考5.2.7的描述。
5.2.9在市场比较法中，可采用百分比法、差额法或回归分析法对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素进行修正。
1百分比法:是将可比实例与估价房地产在某一方面的差异换算成价格差异的百分比来修正可比实例价格的方法。
2差额法:是一种计算可比实例与估价对象房地产状况的差异所导致的价格差异，直接将该金额与可比实例价格相加或相减，得出估价对象房地产价格的修正方法。例如，一个可比实例的楼盘朝南，成交价为2500元/平方米，估价对象的楼盘朝东，市场上同类型楼盘的南、东差价为500元/平方米，则估价对象的价格为2500-500 = 2000元/平方米。
5.2.10对选取的几个可比实例的价格进行比较修正后，可选择下列方法之一计算综合结果:
1简单算术平均法。如对比修正后的可比实例A、B、C的价格分别为1080元/m2、1078元/m2、1110元/m2。如果认为这三个价格同等重要，可以得出一个综合结果，即:(1080+1078+1110)/3 = 1089 (
2加权算术平均法。计算公式如下:例如，在上述实例中，如果认为可比实例C与估价房地产最接近，其次是A，最差，则对应的权重分别为45%、35%、20%，可以得到一个综合结果，即综合结果= (1080× 35%+1078× 40%+1110× 40%)。
3中位数法。所谓中位数，是指将几个可比实例的修正价格金额按大小顺序排列，取序列中点的可比实例价格作为综合结果。比如上例中，三个可比实例的价格分别为C、A、B，即分别为1110、1080、1078，中点的价格为B，综合结果可以确定为1080元/m2。
4模式方法。众数和中位数一样，是一种位置平均数。它根据某个标记对所有整体单元进行排序，并将它们排列成一个分布序列。如果某个标记值出现的频率最高，那么它就是众数。在房地产估价中，需要选取10个以上的可比实例，才能用这种方法确定综合结果。目前很少使用。
5.2.11在房地产市场相对发达、交易实例丰富的地区，可直接采用市场比较法评估房地产的价格或价值，也可用于计算其他估价方法中的相关参数。比如可以先用市场比较法计算出被评估房屋的单位售价，再用假设开发法估算地价；再如，先用市场比较法计算被评估房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。