注册房地产估价师考试辅导：第五讲

第五讲规划设计和工程建设管理体制与政策(上)

一、总结:

1.城市规划管理体系与政策。勘测和设计

二、考试要求:

1、了解勘察设计单位资质管理、勘察设计市场管理、注册建筑师和注册结构工程师制度。
2。熟悉城市规划的编制和审批。
3。掌握城市规划的基本概念和内容以及城市规划的实施。

第一节城市规划管理

一、城市规划概述
1989年12月，全国人大常委会通过了《中华人民共和国城市规划法》，标志着我国城市规划走上了法制化轨道。
1。城市规划的基本概念
城市规划是指在一定时期内，对城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空布局和各项建设的综合部署和具体安排。
城市规划是建设和管理城市的基本依据，是保证城市土地和房地产开发等经营活动协调使用的前提和基础，是实现城市经济社会发展目标的重要手段。
城市规划经法律规定的程序批准设立后，具有法律法规的效力。城市规划区内的一切土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行。
城市规划区是指因城市建设和发展需要实行规划控制的城市市区、近郊区和行政区域。城市规划区的具体范围由城市人民政府在城市总体规划中划定。
城市规划管理是指城市人民政府依照法定程序编制和批准城市规划，根据国家和各级政府颁布的有关城市规划管理的法律、法规，采用法律、行政和经济等管理手段，对城市规划区内的各项建设项目进行统一安排和控制，使城市的各项建设用地和建设活动有计划、有序地发展，保证城市规划的顺利实施。
例:下列关于城市规划的说法正确的是()。
A .它是建设和管理一个城市的基本依据。b .是保证城市土地合理利用和房地产开发协调运行的前提。c .是保证城市土地合理利用和房地产开发协调运行的基础。d .它是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。
答案:ABCD
2。城市规划的基本内容
城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。城市总体规划正式编制前，城市人民政府可以组织编制城市总体规划纲要，对城市总体规划中拟确定的主要目标、方向和内容提出原则性意见，作为总体规划的依据。
大中城市可以根据城市的实际情况和工作需要，在城市总体规划的基础上，制定分区规划，进一步控制和确定不同地段的土地用途、范围和容量，协调各项基础设施和公共设施的建设。
(1)城市总体规划。城市总体规划的主要任务是:综合研究确定城市的性质、规模和空发展格局，统筹安排各类城市建设用地，合理配置各类城市基础设施，妥善处理近期建设和远期发展的关系，引导城市合理发展。
城市总体规划的期限一般为20年。同时，要为城市的长远发展作出纲领性的规划安排。近期建设规划是总体规划的组成部分，应当对城市近期发展布局和重大建设项目作出安排。
近期建设规划期一般为5年。
城镇总体规划的期限可为10至20年，近期建设规划可为3至5年；
(2)城市分区规划。城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布、公共设施配置和城市基础设施作出进一步安排，以便更好地与详细规划相衔接。
(3)城市详细规划。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
A .控制性详细规划的主要任务是依据总体规划或分区规划，明确建设用地的各项控制指标和其他规划管理要求，控制和引导各类用地的开发和投资。
B .修建性详细规划的主要任务是:依据总体规划、分区规划或控制性详细规划，直接对建筑作出具体的建设安排和规划设计，指导建筑设计和工程施工图设计。
例1:城市总体规划的期限一般为()年。
A .10b.15c.20d30.
答案:C
例2:(对还是错)
(1)城市规划的编制一般分为总体规划和详细规划两个阶段。()
答:
(2)城镇总体规划的期限可为5至10年，近期建设规划可为3至5年。
答案:假
3。城市规划与房地产开发的关系
(1)城市规划管理决定未来房地产开发的价值和最有效的利用程度。城市规划要根据各类用地的社会需求，研究城市景观、区位条件和环境要求，处理好各类建设内容之间的关系，以及各类用地之间的关系，按照“物尽其用”的原则，确定城市用地的合理数量结构、功能布局、开发序列、开发强度和技术规格，这些将决定未来城市各区域房地产的开发价值和有效利用程度。
(2)城市规划管理是政府调控地价的手段。土地价格的高低对社会经济发展有很大的影响。各级政府代表国家垄断和控制城市土地，城市规划和规划管理对地价起决定性作用。我国城市可利用的土地资源短缺，土地供给弹性很小。然而，随着我国城市化和城市建设的快速发展，对城市土地的需求日益增加。因此，政府应该通过调节土地供应来调节土地价格。城市规划和规划管理部门应根据城市建设需要提出并实施开发建设程序，管理年度城市增量用地和存量用地建设。
例2:(对还是错)
(1)地价的高低对社会经济发展影响很大。各级政府代表国家垄断和控制城市土地，城市规划和规划管理对地价起决定性作用。()
答案:是
(2)城市规划管理决定着未来各城市区域房地产的开发价值和有效利用程度。
答案:是
二。城市规划的编制和审批。城市规划的编制
市人民政府负责组织编制城市总体规划。分区规划和详细规划由市人民政府城市规划行政主管部门组织编制。市人民政府负责组织编制城市总体规划纲要。
区县(自治县、旗)人民政府负责组织编制区县(自治县、旗)人民政府所在地镇的总体规划。区县(自治县、旗)人民政府城市规划行政主管部门负责组织编制详细规划。
镇人民政府负责组织编制其他镇的总体规划和详细规划。
城市规划的编制需要与相关规划相协调。
(1)城市总体规划应当与国土规划、区域规划、流域规划和土地利用总体规划相协调。
(2)《土地管理法》第二十二条规定，城市总体规划、村庄和集镇规划应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中的建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇的建设用地规模。在城市规划区、村庄和集镇规划区内，城市、村庄和集镇的建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。
例: ()负责组织编制一个城市的总体规划。
A .市人民政府规划行政主管部门b .市人民政府建设行政主管部门c .市人民政府建设规划行政主管部门D.
答案:D
解析:市人民政府规划建设行政主管部门无权组织编制城市总体规划，只能选择d