房地产估价：房地产合作开发浅析（一）

因为房地产开发经营具有投资周期长、金额大、周转慢、流动性差、风险高、回报利润丰厚的特点。房地产开发企业资金有限，需要源源不断的滚滚而来，获取利润。因此，不仅要向金融机构筹集资金，还要吸收社会资金参与发展；另一方面，由于资本的逐利特性，大量社会资金也积极希望进入利润丰厚、蓬勃发展的房地产行业；有些企业有可供开发的土地，但缺乏开发资金和房地产开发资质，需要与房地产开发企业合作。同时，房地产开发企业也希望通过合作开发降低自身经营风险。基于上述客观需要和风险共担、利润共享的原则，合作开发经营房地产逐渐成为我国房地产开发的主流。因此，参与房地产合作开发的各方应在法律约束下尽可能详细地签订合作开发合同，充分预见合作开发中潜在的法律风险并采取法律措施进行合理防范。
一般来说，房地产的合作开发，通常是房地产与房地产的合作开发，是指提供土地使用权的一方与投资土地开发的一方(合作方可以是双方，也可以是多方)合资或合作开发特定地块的建设项目。合作的本质是土地使用权转让的一种特殊形式。
一、合作开发房地产的形式
目前合作开发房地产的形式一般有以下几种:
1 .拥有土地使用权的一方提供土地使用权(土地协议折价，或评估入股方式构成合作投资比例)，另一方为持有房地产开发资质证书的房地产开发商，以双方名义提供资金和技术进行联合开发，然后按照双方约定的比例进行分配。从法律上讲，这是一种典型的合作形式，无论是内容还是形式都符合合伙的特征。对内按照合同约定的投资比例共同经营，共担风险。参与合作的各方通过利润分成、土地补偿等方式获得利润报告。，两个外部方对彼此负有连带责任。
2。已经拥有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方以土地使用权人的名义投入资金或者技术进行开发。该房屋建成后，该房屋及其占用面积的土地使用权将按照本协议以出让方式转让给投资方。这是一份以合作开发的名义吸收开发资金、利益分成的合同。享有土地使用权的开发商负责开发经营，承担经营风险。合伙人只投入资金或技术，不参与合作，不参与经营和承担风险。只享受固定的利润分成或者获得固定的房子作为投资回报。这是一个叫合作建房的合同，实际上是一个借款合同。由于项目是以土地使用者的名义开发的，风险主要来自提供土地使用权的一方。
3。已经拥有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方是以其名义投入资金和技术进行开发建设的具有房地产开发资质的房地产开发商。项目竣工后，开发商按合同约定的分配比例将房屋所有权和土地使用权转让给当地一方；这种合同是双方合作的一种，一方负责开发运营。本质上叫做合作开发，实际上是出让土地使用权的性质，其中风险主要由开发商承担。
4。已经拥有土地使用权的一方提供土地使用权，另一方提供资金。双方共同组建房地产开发项目公司，以项目公司的名义进行房地产开发建设，并按双方约定的比例或已建成房屋出售后的收益进行分配。这种合作开发项目公司类似于法人合资企业，项目公司在批准的经营范围内活动，并以其名义承担经营风险。完成项目公司使命后，由于新成立的房地产开发项目公司是独立法人，拥有土地使用权的各方在提供土地使用权时，必须办理相应的土地出让手续。
5。已经拥有土地使用权的当事人(往往不具备开发资质或者开发资质等级不足)与持有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同，然后自行负责开发经营所需资金。受让方为房地产开发公司，负责合作项目的立项、批地、报建、买卖合同、房地产权属证书，同时收取一定比例的管理费或股份固定利润；这种合作避免了房地产开发的行政化，降低了成本。其本质是房地产开发企业以合作开发的名义出租房地产资质证书获取利益。一旦发生法律纠纷，当合伙人诉诸法院时，相关合同往往被裁定无效。