房地产：合作开发房地产合同研究（十）

如前所述，如果合作合同约定一个或多个合伙人在合作中只获得固定利润，那么合同的性质和效力就会受到影响。但是，如果合作合同约定一个或多个合作方在获得一定的固定利润后，按照一定的比例对开发或经营收益进行分配，这种条款的性质和效力应如何认定？我们认为，不能将此类条款简单等同于前述名为合作开发为土地使用权转让或合作开发为贷款的合同条款，而应根据实际情况作出判断，具体判断标准应为其收益的固定程度。对于提供土地使用权的一方，如果其主要收入是固定的，基本等于转让土地使用权的收入，则该合同应视为土地使用权转让合同；对于提供资金的一方，也要看其获得的固定利润是否等于或大于其提供的资金。如果是，该合同应视为借款合同。【/br/】在对外责任方面，合伙人以共同名义开发经营的，应当连带承担商品房出卖人和出租人的法律责任，不得以合伙人对责任的内部约定对抗第三人。如果只有一个或几个合伙人独立开发运营，承担责任相对复杂。理论上，冠名合伙人与商品房买受人或承租人签订的合同的相对性不会被合作开发合同所突破。买受人或租房人只能要求与其有合同关系的冠名开发商承担合同责任，但这可能导致冠名合伙人的责任能力缺失，不能充分保障买受人或租房人的权益。我们认为，隐名合伙人作为合作合同的一方，应当对合作项目承担相应的法律责任，不能以双方不存在合同关系为由，完全反对购房者或租房者。如果具名合伙人不能承担对购房人或租房人的责任，匿名合伙人至少应承担补充还款责任。