物业服务合同法律问题浅析（一）

随着我国社会主义市场经济体制的建立和发展，住房制度改革的深化，商品房市场的逐步建立和完善，居民自购住房已成为普遍现象。相应的，传统的行政福利房和单位的自我管理也逐渐被今天的专业物业管理所取代。物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的物业管理模式，已经逐渐走进千家万户，被人们所接受。在物业管理中，调整业主与物业管理企业关系的重要依据是物业服务合同。正确认识物业服务合同的性质和内容，明确业主和物业管理公司的权利和义务，是正确解决物业纠纷，维护业主利益的关键。
一、物业服务合同的性质和特点
物业服务合同是指物业管理企业接受小区业主或业主委员会的委派和委托，提供物业服务，业主支付服务费的书面协议。它明确了物业管理企业与业主各自的权利和义务，是确立业主与物业管理企业关系的法律文件，规定了双方的活动范围和准则，是业主的权利保障，在整个物业管理活动中处于核心地位。正确认识物业服务合同的相关内容和注意事项，对每个业主来说都是非常重要的。
1。物业服务合同的性质
在我国传统的计划经济体制下，实行福利分房，由政府住房部门统一管理这些公房。还有单位自己投资建房，单位安排专人管理房屋的情况，都带有很重的行政色彩。用户和管家的关系一般是从属关系，处于被管理和被领导的地位。
随着住房制度改革，房屋所有权转移到个人手中，享有自主选择管理者的权利。物业管理企业通过合同取得物业管理权，为全体业主提供服务。根据合同约定，物业管理企业提供相应的服务，业主要缴纳相应的物业服务费。在这方面，物业管理企业和业主都是民事合同的当事人，是平等的主体，享有相当的权利和义务。[1]二者之间建立民事法律关系，适用民事法律关系的基本原则:平等、自愿、公平、等价有偿、诚实信用。因此，物业服务合同是平等主体之间成立的民事合同，适用合同法的一般原则。
2。物业服务合同的特点
(1)物业服务合同是一种典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法中十五大著名合同之外的无名合同，是市场经济发展中产生的一种新型合同。它以提供物业服务为主要内容，协调物业管理企业与业主之间的关系，是关系到人民生活的重要合同。我国2002年民法典草案中增加了物业管理合同，其第1318条定义为“物业管理合同是业主或者业主小组委托物业管理人为委托人连续办理物业管理事务，委托人支付报酬的合同”，并定性为委托合同。但2003年全国人大常委会法制工作委员会发布的《中华人民共和国担保法(草案)》仅增加了一章关于担保合同的内容，并未对物业服务合同做出规定。个人认为，基于物业服务合同的典型性和重要性，且物业管理条例极其简单，应当在合同法中增加物业服务合同，以规范和引导物业管理企业和业主的行为，保护双方的合法权益。法律没有明确规定时，可以适用合同法的一般规定。
(2)物业服务合同实现了所有权和经营权的分离。[2]现代社会的快速发展要求社会化分工。每个人都精通自己行业的专业技术，其他工作都是由行业内的专业人士来做。知识专业化和行业间的分工提高了效率，降低了成本。物业管理企业具有专门的物业管理技能，利用自己的技术为业主服务，行使管理权。业主是物业的所有人，基于所有权对物业管理企业进行监管。
(3)物业服务合同是双务合同。双务合同是指双方都负有相互支付义务的合同。在物业服务合同中，物业管理企业提供房屋及附属设备的维修养护、住宅区的卫生、保安等服务，由业主支付费用。双方的权利和义务是相互对应、相互依存的。物业服务收费的一个基本原则是质价相符，这充分体现了其双重性。
(4)物业服务合同是有偿合同，是强制性合同。
3。物业服务合同是委托合同吗？
有人认为物业服务合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人约定由委托人处理委托人事务的合同。[3]物业管理企业是业主聘请的，为业主提供服务，代替业主管理小区物业及相关事物。从这个角度来说，物业服务合同类似于委托合同。但仔细分析合同的特征和当事人的权利义务，物业服务合同与委托合同有很大区别，故物业合同不能归于委托合同。
(1)在委托合同中，受托人按照委托人的指示处理委托事务，受托人以委托人的名义处理委托事务，委托人承担法律后果。物业管理公司是独立的企业法人，有自己的管理方法。业主将小区委托给其管理时，以自己的名义开展业务，经营费用自理，独立承担外部法律后果。
(2)委托合同的重要特征之一是委托人或受托人可以随时终止委托合同。对于物业服务合同，除合同约定的情形外，物业管理企业不得随意解除合同；业主委员会只有经业主大会以物业管理区域内全体业主所持表决权的三分之二以上通过决议，才能解聘物业管理企业，同时还必须满足合同解除的相关条件。
(3)委托合同一般为无偿合同和非全权合同。物业管理是一种市场化的服务型企业行为。物管企业提供服务，业主支付补偿，是有偿合同。物业服务合同应当采用书面形式，一些地方的物业管理条例也要求向房地产行政主管部门备案，这是典型的重要合同。