试论我国房地产中介违规行为的规制（二）

虽然人们的法律意识普遍增强，但在接受房地产中介服务时，都有订立合同的意识。然而，由于缺乏统一管理，以及中介机构私欲的膨胀，一些中介机构和人员“浑水摸鱼”，借机逃避法律，扰乱了整个中介市场的秩序。各种违法甚至违规行为越来越引起人们的普遍关注。具体来说，中介违规行为包括:
(1)无资质无证无照经营；
(二)非法转让、出租执业证书，允许他人以自己的名义从事房地产中介业务的；
(三)同时在两个以上中介服务组织开展业务；
(四)索要委托合同以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便谋取其他不正当利益的；
(5)私自拿“回扣”，低价恶性竞争；
(6)与一方当事人串通，损害另一方当事人的利益；
(七)利用内幕信息与自己或者利害关系人进行交易；
(8)发布虚假信息，骗取当事人；
(9)利用职业便利“炒房”，非法赚取差价；
(10)在执业过程中有过错或者重大过失，给当事人造成巨大损失的；
(十一)法律法规禁止的其他行为。除了违规，有些行为还构成违法，如前述案例中提到的贪污、挪用等行为，情节严重的甚至可能触犯刑法。
中介违规行为扰乱了房地产市场的正常秩序，挫伤了消费者积极的消费心理，损害了房地产开发商和购房者双方的利益，并将对刺激消费、拉动内需、带动国民经济增长产生一系列恶性影响。因此，在房地产资本市场实现强大的效率肯定会落空。可见，中介的违法行为危害大，涉及面广，足以引起立法界和理论界的重视。
(三)规范房地产中介服务行为的立法现状
遗憾的是，到目前为止，我国房地产中介服务的法律法规还处于建立框架的过程中，制度有待完善。特别是法律和高层次的规定还相当匮乏，规定过于笼统，缺乏可操作性，难以涵盖多方面法律关系的调整。很多房地产方面的专著要么根本不提中介服务行为，要么只是简单提一下。现有的《城市房地产管理法》从法律上界定了房地产中介行业的商业性质，即每一个依法设立的中介服务机构在法律地位上都是平等的，没有管理与被管理、领导与被领导之分。但是，从法律本身来看，该法具有浓厚的行政法色彩。除了规范房地产中介机构的设立，没有将房地产中介服务行为置于平等主体之间的民商法调整范围，更没有涉及中介机构的权利、义务和责任。那么，应该如何解决房产中介市场乱象的问题呢？好在这个问题已经引起了国家相关部门和部分省市的重视。2001年8月15日，建设部修订了1996年1月8日颁布的《城市房地产中介服务管理条例》，进一步严格规定了房地产中介机构的设立和中介服务人员的资格，列举了一些中介违规行为，并在处罚中规范了中介服务机构和人员，如“未取得房地产中介资格从事房地产中介业务的，责令停止房地产中介业务，可以并处1万元以上3万元以下的罚款。”对其他违法行为，处以一定数额的罚款。“中介服务人员违反本条例，构成犯罪的，依法追究刑事责任。”2002年5月23日，建设部、国家计委、财政部等七部委联合发布了《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》。通知第(七)部分为“完善相关制度，规范中介行为”，具体文字为“加快实施房地产经纪人资格制度，积极推进房地产中介服务人员持证上岗制度”。对伪造、涂改、转让房地产中介服务人员资格证书的，由房地产管理部门按照有关规定收回资格证书或者宣布资格证书无效，并处1万元以下罚款；在房地产中介活动中，对接受委托合同以外的财物、允许他人以个人名义执业、发布虚假或者不真实信息、在两个以上机构执业、与一方当事人串通损害另一方当事人利益、非法收取佣金等违法违规行为，由房地产管理部门收回资质证书或者宣布资质证书无效，并处1万元以上3万元以下罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。“2003年3月，上海市房产局也采取了相应措施，规定凡不使用上海市房产局和市工商局联合制作的《上海市房地产中介/代理合同》示范文本的房地产经纪公司，必须将自己的‘本地本’报工商部门备案。从3月开始，上海各区县房产局和工商部门将联合执法，全面规范整顿房地产经纪市场，无证无照、出租执业证书、利用职业“炒房”、非法赚取差价、利用合同欺诈当事人等违法行为将全部被“叫停”。
无论是建设部的相关规定，还是七部委联合下发的通知，还是上海市房产局针对房产中介违法行为采取的相应措施，都可以看出房产中介的违法行为已经引起了国家和部分地区的重视。虽然这不是严格的法律法规，但毕竟让我们看到了希望的曙光。可以预见，对房地产中介违法行为的法律规制将很快应运而生。