谈商品房预售有关法律问题（一）

商品房预售是房屋销售的一种重要形式，在房屋销售中占有很高的比重。预售房和现房的区别在于商品的不确定性和预期性。因此，高度重视并正确解决商品房预售中的法律问题，对于保护购房者的积极性，维护购房者的合法权益，督促开发商规范开发，维护整个房地产行业的长远利益，具有十分重要的现实意义。但长期以来，由于房地产开发行业的不规范，以及对商品预售许可制度的不了解，在民商事审判中，经常会出现未办理许可的开发商与签订预售合同的购房者之间的纠纷，有的将签订现成商品房的买卖作为预售合同。这引起了很多纠纷，双方都要对簿公堂。笔者根据近年来民商事审判的经验，结合现行法律规定和法理，分析商品房预售中的几个问题，为解决商品房交易纠纷提供参考。
1。开发商在签订商品房预售合同时，应当取得预售许可证(商品房预售许可制度)。
商品房预售实行许可制度，即开发经营企业应当向县级以上房地产管理部门办理商品房预售登记，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得预售商品房。商品房预售是指房地产开发企业将在建房屋预先销售给购房人，购房人支付定金或房价款的行为。我国《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定，商品房预售开发企业应当与购房人签订商品房预售合同。本条所称商品房预售合同，是指房地产开发经营企业与中标购房人就在约定时间内建成的商品房所有权和商品房临时使用范围内的土地使用权转让、支付商品房价款等事项达成的书面协议。
我国对商品房预售实行许可制度。采取商品房预售许可制度，有利于保障商品房预售秩序，保护消费者利益，维护双方合法权益。《城市房地产管理法》明确规定了商品房预售。根据《城市房地产管理法》第四十四条第一款规定，房地产开发经营企业预售商品房，应当符合下列条件:
(一)已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权，是销售商品房的依据，土地使用权证书是土地使用权合法权属的标志。房地产开发经营企业在交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书后，方可从事房地产开发和房地产交易。所以，取得土地使用权证是基础，是第一要求。
(二)持有建设工程规划许可证。取得建设工程规划许可证是商品房建设的前提，商品房建设必须符合城市规划。根据《城市规划法》的规定，在城市规划区内新建、扩建、改建建筑物、构筑物、道路、管线等工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求核发建设工程规划许可证。这是因为如果部分开发商在未取得建设工程规划许可证的情况下就开始销售商品房，不排除商品房建设项目可以开工的风险，可能会损害购房人的利益。
(3)根据商品房预售情况，投入开发的资金已达到项目建设总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。这一规定的目的是防止“炒地”，有效保护商品房购买者的合法权益，同时便于房地产主管部门监管。
(4)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证书。
商品房开发经营企业取得商品房预售许可证后，方可与购房人签订预售合同。同时，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门、土地管理部门登记备案。