论双倍赔偿在商品房交易中的适用（二）

三。商品房交易中双倍赔偿的适用原则和范围
经营者有欺诈行为的，适用《消法》第四十九条。关于欺诈，法院《关于执行若干问题的意见》第六十八条规定:“当事人一方故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方作虚假表示的，可以认定为欺诈。”
认定现房交易中的欺诈行为相对于期房交易来说相对简单。因此，本文主要探讨基于期房交易的商品房交易中的欺诈问题。但在拍卖交易中，由于开发过程(尤其是施工)中“计划不如变化”，如果认定拍卖实现时不符合合同约定是欺诈行为，难免有失偏颇。根据笔者的研究，应当基于以下原则:如果开发商应当履行合同而实际未能履行，并且能够根据一个有经验的开发商在房地产市场的经验进行担保，但实际未能满足担保事项，则可以认定为欺诈，除非开发商能够出具反证，证明其作为一个有经验的开发商已经尽到了自己的义务，责任不在自己。
这个原则应该是很公平的。这一原则的确立实际上参考了FIDIC合同条款中业主与承包商的风险划分原则:即在土建施工过程中，承包商是否对相应的事件或风险负责，受限于一个有经验的承包商是否能够预见。[3]FIDIC合同条款中的风险划分原则应该与我们的欺诈认定原则有着内在的联系，因为两者都建立在一个共同的物理基础上:土木工程施工。而单纯的风险划分转化为欺诈的问题，还涉及到举证责任的分配和举证的程度，这其实是我们的原则所考虑的。
有了这一原则和前述的双倍赔偿应以买受人的“损失”为前提，商品房交易中的双倍赔偿才能合法进行。具体体现在以下四个方面:
1。商品房的功能缺陷。(1)该商品房的使用面积明显改变或超出合同约定范围的；(2)发包人变更建筑物的其他竖向和横向设计(不包括深化设计)，导致合同标的变更；(3)各分部工程(包括采暖、卫生燃气、电力、通风及空调节、电梯安装等)。)由于设备和材料的变化，或设备和材料的问题，或施工质量问题而达不到法定或约定的要求或标准。对于商品房的买受人和受让人来说，不一定都意味着使用功能的瑕疵，但考虑到买受人的个人偏好，有必要推定为瑕疵。如果开发商在瑕疵发生或应当预期发生时未告知买受人解除合同或退房的权利，买受人仍在按期付款或应开发商要求付款，则可认定开发商有欺诈行为。此时，双倍赔款的计算依据应以买卖双方支付的房款为准。
2。质量缺陷。随着上述商品房功能缺陷的讨论，这里的质量缺陷仅包括两个方面:(1)质量不合格但作为合格产品销售的商品房，(2)质量等级合格但作为优良产品销售的商品房。对于前者，开发商应以买受人已支付的房款作为双倍赔偿的计算基数。对于后者，一般来说，很难准确计算出合格和优良工程造价的差额，因此也很难准确确定买方和接收方的损失，但双方可以就损失进行约定，进行双倍赔偿。另外，虽然买受人(委托相关机构)很难证明工程质量等级不符合合同要求(开发商可能对隐蔽工程造假)，但至少在建筑结构没有明显问题的情况下，相关委托机构仍然可以通过检查质量保证材料是否齐全、重新评估观感质量等方式做出否定证明。
3。权利的缺陷。(1)包括开发商因证件不全或其他可预见的原因(如划拨土地未缴纳土地出让金)无法办理产权证，影响商品房过户的；(2)开发商有其他欺诈行为，[4]如因过户时间过长，开发商在此期间将商品房买给了他人，导致原买受人权益受损。两者都可以以买受人的实际损失作为双倍赔偿的计算依据，实践中应根据具体情况确定。比如开发商重复向第三人销售商品房，第三人善意取得产权，对原买受人造成损害的，双倍赔偿的计算基数必须是原买受人已经支付的全部房款。
4。公共设施的问题。开发商开发一个小区，就涉及到公共设施的问题。对于外销房来说，公共设施本质上是所有房产买家所有。如果开发商未能满足设计或合同对公共设施的要求，房地产买方将不可避免地遭受损失。此时，所有的房地产购买者都应该有权通过业主管理委员会或物业管理委员会向开发商提出双倍赔偿的请求。计算基数可以是开发商未完成部分的费用(买受人应已支付该费用，未支付则为单笔赔偿)，也可以是物业管理委员会将公共设施维修至合同要求所产生的费用。
需要注意的是，上述方面在具体情况下可能会重复。例如，质量缺陷可能包括一些功能缺陷。在详细计算双倍赔款基数时，应进行技术鉴定，消除重复计算部分。无论如何，开发商累计赔偿的总额不得超过房价的两倍。