论双倍赔偿在商品房交易中的适用（三）

四。双倍赔偿中的适用方式
《消法》第49条是否适用于商品房交易，之所以意见不一，归根结底是因为这把双刃剑容易导致双方利益失衡。但是，如果我们确定《消法》第49条的适用在法律上是无障碍的，原则上是可行的，同时根据上述严格按照《消法》第49条的本意来确定其在商品房交易中的适用范围，那么在商品房交易中适用《消法》第49条就应该是合法合理的(不再存在利益失衡)。具体应用在以下两种方式:
1。有关部门应当立法或者给出司法解释，根据上述讨论的方向，具体确定《消法》第四十九条在商品房交易中的适用原则和范围，进行强制双倍赔偿。
2。商品房交易双方应根据前述原则和范围，在合同中约定双倍赔偿的具体事项。此时可以通过合同的约定适用《消法》第四十九条的效力。
人民法院解释中关于双倍赔偿的规定(第八条、第九条关于欺诈、隐瞒的双倍赔偿，第十四条第二款关于建筑面积误差超出约定范围的双倍赔偿)遵循第一种方法。虽然《解释》在明确其制定依据时没有指出《消法》是依据之一，但实际上《消法》肯定是其依据的重点，因为根据民法原理，惩罚性双倍赔偿在法律上很难说得通。但《解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由要求减少的，应当在违约金造成的损失超过30%的基础上适当减少违约金”的规定，说明法院已经充分认识到《解释》的双倍赔偿并非来自于民法原则或者正在适用的民法。
商品房买卖合同示范文本中关于双倍赔偿的规定(第五条第二款建筑面积误差超出约定范围的双倍赔偿，第十三条装修、设备未达到约定范围的双倍赔偿)为第二种方式。在印发的通知中，建设部和工商总局也明确提出:“各地要以实施新示范文本为契机，加强房地产市场管理，规范商品房销售行为，切实解决老百姓购房后顾之忧。”归根结底，这是为了实现《消法》关于双倍赔偿的目的。
人民法院《解释》和《商品房买卖合同示范文本》中关于双倍赔偿的规定范围各有侧重。将两者结合起来，可以弥补彼此的不足。但两者的互补性也说明其对双倍赔偿的规定缺乏法律和架构的统一梳理。——这就决定了两者的不足:
⑴即使将两者结合起来，其范围与我们所讨论的可以适用于双保的商品房交易的范围相比也是狭窄的；
(2)不统一原则导致双重赔偿的实现缺乏程序上的考量，有些地方难免有失偏颇。比如《解释》第十四条关于面积超出约定范围的规定，与《商品房买卖合同示范文本》第五条第二款的规定大致相同(前者实际上是参照后者制定的)，似乎不太合理。但如果开发商在商品房面积不足3%的情况下，已经告知买受人有权解除合同，而买受人并未解除合同，也未支付其不应支付的价款，那么让开发商承担双倍赔偿责任，实际上是不公平的。当然，在具体合同的签订中，这种不足可以通过协议来纠正。【/br/】需要说明的是，合同约定双倍赔偿似乎对商品房开发商不公平，其实不然。因为我们正在讨论的双倍赔款的适用原则和适用范围，其实质无非是要求开发商加强内部管理。如果开发商能做到这一点，给买家双倍的赔款，买家无疑会更积极的付款，开发商无疑会更有诚信。这样开发商应该更有市场发展潜力。
另外需要强调的是，用合同的方式使用双保这把双刃剑，实际上是把调控房地产行业的动力从国家转移到了市场，从外部转移到了内部，所以调控房地产市场的发展应该是更为根本的。(《解释》中关于双倍赔偿的规定，可以看作是启动这一市场机制的动力。正因为如此，从建筑的技术经济特性出发，探讨如何公平、经济地适用双倍赔偿是非常必要的。