对住房按揭贷款纠纷案的分析（三）

③房地产经纪人作为保证人是否承担责任以及承担何种责任，在审判实践中存在不同意见。我认为，处理原则是:保证合同有效的，按照合同约定的保证期间、范围、保证方式确定保证人的责任；保证人在住房抵押贷款合同中承担一般保证或连带责任保证责任的，应当共同约定。合同没有约定或者约定不明确的，依照适用的相关法律法规和司法解释确定。比如适用法院《关于审理经济纠纷案件中保证若干问题的规定》第七条的规定，保证人应当承担赔偿责任。适用担保法第十九条规定的，保证人应当承担连带责任保证。关于保证人的担保范围，没有约定或者约定不明确的，保证人对保证人的全部债务承担担保责任；如果适用担保法，需要注意的是，根据本法第二十八条第一款规定，同一债权既有保证又有物的保证的，保证人对物的保证以外的债务只承担保证责任。
对保证责任期间没有约定或者约定不明确的，保证人应当在被保险人见证责任期间内承担保证责任，适用法院规定的，适用担保法第二十五条规定的，保证期间为主债务履行完毕之日起六个月。三世。住房抵押贷款相关问题分析
(一)住房抵押贷款合同与传统抵押的异同:
根据已受理的住房抵押贷款纠纷案件分析，海南省有关银行办理的住房抵押贷款业务与传统抵押的相似之处在于:采用抵押方式，其目的是取得银行贷款，从而促成购房者与房地产开发商之间的房屋买卖合同。以香港法律为例，地产商按揭销售商品房必须具备多达18个条件；[ZW (]参见徐和进，《论房屋抵押》，《当代法学》1999年第2期，第34页。〖ZW)〖中国人民银行1997年4月28日发布的《个人住房担保贷款管理试行办法》和1998年5月9日发布的《个人住房担保贷款管理办法》对个人住房贷款的对象、条件、程序等都有严格的规定。现行的房屋抵押贷款合同
与传统抵押的区别在于:
(1)传统抵押中，一般约定房屋所有权不直接转移给买受人，而是由买受人作为抵押人，以房屋作为抵押对象，抵押人以抵押的方式将房屋所有权转移给银行(买受人保留回赎权)。银行收回贷款本息后，抵押权人即银行将房屋所有权转移给抵押人。但对于我省已开展的住房抵押贷款，担保方式一般为抵押加担保，即除所购住房抵押或质押外，房地产开发商必须作为担保人为购房者向银行偿还本息。而且购房者和房地产开发商在房屋买卖和抵押贷款合同中并没有约定房屋所有权的转移，而是都约定将所购房屋直接过户给购房者。
(2)传统的房贷一般不以住房储蓄为前提，而房贷持有人的银行提供信贷资金贷款(以购买的楼房等为抵押对象)，而目前的住房按揭贷款包括两种，一种是住房公积金贷款，以购房人的住房公积金为前提；另一种是信贷资金贷款，又称个体户贷款，是银行用信贷资金发放的个人住房贷款。两者在贷款利率和期限上是不同的，这在《个人住房贷款管理办法》中有明确规定。
(二)住房抵押贷款操作中存在的问题及建议
1 .从住房抵押贷款纠纷审判情况来看，住房抵押贷款操作中存在的主要问题有:
(1)抵押期限普遍过短。从中国的经济发展、个人收入和房价来看，个人支付房价的能力并不高。如果按规定首付房价不低于30%，比如五年50%、两年50%的房贷，每月还款额较高，超出了普通收入家庭的承受能力。尤其是在社会转型期，个人的收入波动较大，作为被告的个人购房者大多无力每月支付较高的贷款本息而违约。
(2)抵押人(买受人)和抵押权人(银行)均未办理抵押登记手续。原因是银行不主动、购房者不配合或抵押登记部门拒绝以预购房屋抵押标的物进行抵押登记。导致抵押合同可能无法生效，银行无法行使优先受偿权。考试房地产估价师
(3)担保人(房产中介)的担保方式不明确。对保证方式的明确约定有助于正确确定保证人的责任。《担保法》规定有一般保证和连带责任保证。但在引发纠纷的住房抵押贷款合同中，并没有具体的担保方式。取而代之的是“无条件保证责任”、“不可撤销保证责任”等字眼。导致诉讼中当事人和法官对这种约定是否属于明确约定，属于哪种担保方式的看法不一。