房地产：论物业管理中的法律问题（二）

2.装修出现质量问题的时候。如果开发商交付精装修商品房，一旦出现壁纸脱落、地板翘曲、石膏板开裂或装修变形等情况，业主会要求开发商减免几个月的物业管理费。
3。当测量面积与购买时临时测量的面积有误差时。一般情况下，实测面积和暂测面积存在误差。一旦这种错误对业主不利，业主就会把物业管理费作为讨价还价的余地，迫使开发商让步。
4。采用分期付款或延期支付尾款的方式。有的开发商采用分期付款的方式卖房，业主先付房价的70%或80%就可以入住，余款在一定时间内付清。这时候如果出现房屋质量问题，装修质量或者水电暖气问题，还有面积问题，或者物业管理不到位的问题，不仅物业管理费收不上来，就连剩下的未付房款也很难收上来。
5。有银行按揭贷款的时候。为了促进销售，我们向银行申请抵押贷款以支持业主购买房屋，并为业主向银行提供信用担保。如果业主未能按时偿还本息，愿意承担连带赔偿责任。一旦出现上述质量问题或物业管理问题，业主将拒绝向银行偿还本金和利息，而是将债务责任转移到开发商身上。【/br/】产生上述风险的主要原因是开发商不能主动规避风险，而是将两种法律关系混在一起，导致业主将两种风险即购房风险和物业管理风险合二为一，同时推给开发商。如果开发商没有参与或直接参与物业管理，而是由专业的物业管理公司管理物业，如果出现上述问题，责任很容易分清。质量问题由开发商处理；物业管理责任由物业管理公司承担；交的物业管理费自然会由业主来交。类似的案例不在少数。如果开发商垄断物业管理，一旦出现问题，就很难走出这些麻烦和复杂的法律泥潭。所以无论从哪个方面来说，开发商自己开发的物业区域的物业管理都是弊大于利的。
三。物业管理公约应该什么时候签，由谁来制定？
物业管理公约是约束业主和物业管理公司行为规范的法律文件。它是物业管理活动中非常重要的法律文件。这份文件所体现的法律关系是复杂的。它不仅体现了所有者与被雇佣者之间的关系，也体现了管理者与被管理者之间的法律关系。在这份文件中，业主由业主转变为管理者，物业公司由雇主转变为管理者。业主同意将其部分权利转让给物业公司，所以物业管理公约是物业管理中的最终法律文件。由于物业管理立法中没有明确确立物业管理公约的法律地位，业主、业主委员会和物业管理公司对物业管理公约的法律地位和作用都没有正确和充分的认识，没有充分认识和发挥物业管理公约的真正作用，对物业管理公约的签署也没有给予足够的重视。还有，在司法实践中，一些法官往往不把物业管理公约作为私法自治原则衍生出来的物业管理自治规则，也不把物业管理公约作为物业管理的依据和准则，使得物业管理公约缺乏应有的法律约束力。【/br/】在物业管理的前期，由于开发商拥有大部分的产权，所以在物业管理中起着更为重要的作用，而且由于开发商最先聘请物业公司，所以最初的物业管理公约是由开发商制定的。我们知道政府相关部门也印制了物业管理公约的范本，但只是一个简单的范本，很多内容需要实际管理人补充。比较好的办法是开发商和物业管理公司一起制定物业管理公约。但此时必须在管理公约中规定有效期限。比如规定业主管理委员会成立时，其有效期限届满。
随着房屋的出售，产权逐渐从开发商手中转移到新的业主手中。开发商在物业区域内的原有地位被业主取代，原开发商在物业管理公约中的权利和义务也应相应调整。同样，业主的权利和义务也应该在公约中得到充分体现，所以修改物业管理公约是必然的。如果业主管理委员会成立后决定聘请新的物业管理公司，当然要制定新的物业管理公约。无论是修改原物业管理公约，还是制定新的版本，都要由业主管理委员会主要负责，会同物业管理公司，根据物业区域的实际情况，制定切实可行的公约。在物业管理实践中，业主往往因为害怕侵犯自己的合法权益而不愿意签订物业管理公约，这是物业管理公约的作用不能得到充分体现和发挥的一个普遍原因。因此，保证物业管理公约的公平、公正、公开、平等、合法、合理，才能真正体现和发挥其作用，是一个非常重要的因素。在物业管理实践中，确实有一些开发建设单位或物业管理公司利用自己的权利起草和制定物业管理公约。在物业管理公约的强制性或禁止性内容方面，他们为了维护自身利益，设置了一些侵害全体业主合法权益的公约条款。这背离了物业管理公约应体现的公平、公正、公开、平等、合法、合理的基本原则。