房地产估价：执行拍卖若干问题研究（二）

(二)拍卖与价格评估
价格评估是指由专门的资产评估机构按照公认的评估方法对需要变价的财产或专有权进行的价值评估活动。【/br/】表面上看，拍卖和价格评估存在一定的矛盾。主要问题在于，拍卖假设在公开拍卖的情况下，可以通过正常的拍卖程序获得应有的成交价格，但实际成交价格可能低于评估价格，从而怀疑拍卖结果的公开性。但事实上，这种结果不应该发生或者很少发生。理由是:
1。就评价而言，评价结果与评价目的有直接关系，也就是说，在不同的评价目的下，评价结果差异较大，因此确定合适的评价目的对避免评价结果偏高有直接作用；
2。不同的评价方法对评价结果也有直接影响，需要准确确定；
3。按照评估行业普遍接受的规则，评估结果与实际交易价格的偏差在10%左右，属于正常范围。因此，在实际执行中掌握这些规则，对正确处理拍卖与评估的关系，实现拍卖相对公平的交易结果具有直接意义。但是，从另一个角度来说，当评估结果与拍卖不可避免地发生冲突时，我们应该对这种情况有一个正确的认识。再高的科学含量，评价还是预测，拍卖是正常程序和条件下的确定事实。所以这种情况下要确认拍卖结果。
(三)拍卖财产瑕疵问题
一般来说，被执行拍卖的财产不是全新的财产。在这种情况下，无法避免财产本身的瑕疵对财产价值的影响，甚至是财产对人或其他财产造成的损害。【/br/】根据前述原则，人民法院强制拍卖是依据法律的规定，代表财产所有人行使处分或者变卖财产的权利。当然，对已售出商品的瑕疵担保责任应当由被执行人承担，而不是由强制拍卖的人民法院承担。
三。人民法院执行拍卖程序的初步构想
虽然民事诉讼法及法院相关司法解释中关于强制执行财产或专有权的规定已经比较明确，但在实际执行工作中，结合具体的执行需要，设计并执行一个操作性很强的工作程序是完全必要的。考试房地产估价师
就人民法院的拍卖程序而言，可以考虑设计和实施以下基本工作程序:
(1)在申请执行人初步同意接受被执行人或被执行人提供的财产或专属权利，以抵偿对申请执行人的债务时，约定一定的自我协商期限；
(2)具体补偿条件由双方自行协商。自行协商有困难的，由执行法官主持双方协商；
(3)双方当事人在规定的期限内不能达成协议的，合议庭经过评议，决定采用拍卖程序或者变卖程序，并通知双方当事人；
(4)告知被执行人可以在一定的合理期限内向人民法院提出自行出售的具体意见，由人民法院判决是否可以自行出售；
(5)委托评估机构进行价格评估，委托专门的公司或机构进行相关的市场调研，以获取价格确定的充分依据，委托拍卖公司索要拍卖方案；
(六)举行听证会，听取申请执行人、被执行人、评估机构、市场研究机构、拍卖公司提出的意见。合议庭评议后，决定采用拍卖或者变卖方案并组织实施。
应当承认，执行中采用拍卖对于提高案件执行的透明度，确保司法公正有着直接而重大的作用。表面上看，拍卖方式的采用是复杂的，但实际上，大量的拍卖工作实际上是由中介机构承担和完成的，人民法院只是承担了少量的工作和职责。只要形成相关的制度，适当的方法和有效的组织，就能取得良好的效果。