房地产估价师：执行程序中拍卖问题探讨

拍卖，也称竞争性拍卖，是以竞争性招标的方式向竞买人出售财产的一种方式，是订立买卖合同的一种特殊方式。这是一般市场拍卖的概念，是商业界广泛使用的一种社会交易方式。拍卖在司法界也被广泛使用。人民法院的执行程序中有这样一个特殊的程序——拍卖执行。通过这种特殊的程序，将被执行人的财产变卖为固定金额的金钱，对于保护债务人的合法利益、实现债权和法院执行的高效率具有一定的意义。当然，司法拍卖和商业拍卖有着本质的区别。
首先，作为执行法院强制执行的措施，拍卖的对象是被执行人的财产，但不是被执行人的任何财产都可以随意拍卖。它有一定的局限性。《民事诉讼法》第二百二十六条规定:“财产被查封、扣押后，执行人应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院可以按照规定将查封、扣押的财产移交有关单位拍卖或者变卖。国家禁止自由买卖的物品。有关单位应当按照国家规定的价格收购。”可见，要拍卖的财产首先要被查封或扣押。这也是拍卖执行被视为强制措施的原因之一。市场拍卖往往是建立在双方意志自由的基础上的。
不仅对物品有一些限制，对拍卖的程序也有更多的限制。一般来说，拍卖过程可以分为两个阶段:准备和实施。在准备阶段，执行法院首先要确定拍卖机构。《人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十六条第一款规定:“人民法院变更被执行人被查封、扣押的财产价格时，应当委托拍卖机构拍卖。”可见，执行法院和拍卖机构是一种委托关系。但是，这种委托关系不同于一般的委托。可以说，执行法院是被执行人的委托人，拍卖机构既是受托人也是法院执行工作的助手。因此，除了执行法院与拍卖机构的平等关系之外，还有执法者与帮助者的不平等关系。拍卖机构确定后，那么就需要委托对被执行标的的价格进行评估，并据此确定拍卖的保留价。《人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第四十七条规定:“人民法院拍卖、变卖被执行人的财产，应当委托依法设立的资产评估机构进行价格评估。”然后，同时拍卖机构可以发布拍卖公告，负责展示拍卖标的。在这一阶段，执行法院还应通知当事人到场。在执行阶段，拍卖机构主要负责拍卖的运作，执行法院到场监督拍卖。遇有中止拍卖、中止拍卖、撤回拍卖、重新拍卖等情形，法院应当立即书面通知拍卖机构。拍卖结束后，你要主持拍卖，上交拍卖标的。如果需要办理过户手续，执行法院会做出相应的裁定，以此类推。经过这些程序，拍卖结果就是一种买卖，买卖合同成立。
从拍卖执行的对象和程序不难看出，拍卖执行的法律性质是公法和私法。之所以是公法，是因为它是法院行使执行权的行为，是公权力的表现，是公法的惩罚。私法方面，其程序类似于市场拍卖，结果类似于市场拍卖。也就是说，执行拍卖是利用私法买卖，通过公法程序转移物的所有权的一种财产处置方式。
其次，如前所述，既然执行拍卖是公法，就必须具有一定的公信力，这也是维护社会交易安全的需要。因为执行拍卖的买受人基于对社会交易安全的信赖和对公法处分的信赖而善意取得拍卖，其合法权益应当受到公信的保护，也就是说，执行拍卖同样有效。而且，拍卖的执行是由拥有公权力的国家执行机构进行的。这种行为不仅需要取信于民，还要承担相应的法律后果。这样，拍卖的实施将继续得到支持，这项工作才能顺利进行。如果拍卖不可信，或者可信度存疑，买家的权益如何保障？债务人的权利如何保护？债权人的权利如何得到保护？拍卖中三个主要利益相关者的权利没有得到相应的保护。拍卖如何进行？法院相关的执行工作能否顺利开展？这一系列的问题只有通过建立并不断提高拍卖执行的公信力才能得以减缓、解决甚至避免。因此，拍卖执行的公信力不同于市场拍卖的公信力。拍卖执行过程中，拍卖程序已经终结，债务人通过其他方式使债权人对债务人的实质性债权不存在，债务人不能主张拍卖无效，从而影响买受人已取得的拍卖物的所有权。在市场拍卖中，如果出现这种情况，拍卖自然无效。
最后，各方权利存在差异。特别是在缺陷保证的索赔中。在执行拍卖中，买受人对标的物的瑕疵没有请求权，因为执行法院不是标的物的所有人，被执行人是标的物的所有人但非自愿出卖，所以不能承担担保标的物瑕疵的责任。当然，权利瑕疵担保责任仍然存在，因为执行法院在委托拍卖前应当了解被拍卖物的权利，应当指示拍卖机构在拍卖公告中声明权利瑕疵。未申报的，买受人有权请求返还全部或者部分价款，执行法院也可以责令被执行人弥补拍卖物的权利瑕疵。房地产估价师考试
综上所述，执行拍卖是一种特殊的物权变动方式，与市场拍卖相比有很多特殊性。正是这些特殊性使其在执行中发挥作用。随着社会的发展和法制的不断完善，拍卖执行将在司法界得到更广泛的应用，其作用也将更加明显。