农村房屋买卖合同效力的探讨（二）

我国土地所有权主体分为国家和集体。宅基地属于农村集体经济组织所有，其使用权由集体组织依照法律规定的条件和程序分配给村民。作为宅基地使用权的所有人，对取得的土地享有占有和使用的权利，可以在土地上建造房屋和其他附着物。作为使用权人，他无权单独转让宅基地，但如果使用权人已经在宅基地上建造了房屋，房屋所有权的完整权能属于宅基地使用权人。此时，房屋的所有权和土地的所有权属于不同的权利主体，双方在行使权利时必须相互制约。但住房和土地的紧密结合决定了其中一方不得不妥协，要么房子去哪里，要么跟着房子走。
如果只能让房子随便走，村民对土地没有所有权，就会影响对自己房子所有权的行使。他只能对自己的建筑物或其他附着物享有占有、使用和收益的权利，而不能行使最重要的处分权。宅基地使用权人要想走出农村，在世界上开创一番事业，其宅基地上的合法建筑只能通过出租的方式发挥物的作用。毫无疑问，这使得他们很难充分行使权利。如果允许土地跟随房屋，即村民有权出售房屋，村民行使房屋所有权不会有障碍，这是否会阻碍集体经济组织对土地的所有权？在我看来，这并不影响。宅基地一旦分配给村民，集体经济组织实际上就无法对自己拥有的土地行使更多的权利。村民出售自己的房屋，只是宅基地使用权的所有者变成了另一个主体。这位村民不能通过出售他的房子获得宅基地的收入，但他只能通过出售房屋获得利益。因此，不存在侵犯集体经济组织经济利益的情况。允许农村房屋自由转让将充分发挥农村房屋的作用。
物权法草案第十五章规定了宅基地使用权。从草案的规定可以看出，草案允许农村房屋出售。草案第二百七十二条:宅基地上建造的房屋所有权转移的，宅基地使用权同时转移。第二百七十三条:宅基地上建造的房屋所有权抵押的，抵押权实现时，宅基地使用权同时转移。可见，草案中房屋所有权与宅基地使用权的关系是跟着房屋走的。
应该说，草案的规定是积极的、合理的、可行的。我们可以比较一下城市居民和农村村民的住房所有权。城市居民出售自有住房，法律上没有特别规定。城市房改房和农村房有一些相似之处。房改房价格不含土地收益。因此，建设部规定上市公房要向国家或产权单位缴纳一部分土地收益。中国有开放城市房地产二级市场的积极政策。农村村民的房屋所有权和城市居民的房屋所有权没有区别
。如果对村民卖房采取限制性政策，对村民是不公平的。为此，笔者建议国家在向村民出售房屋时，也可以考虑参照城市房改中房屋上市的相关做法，集体土地所有者可以收取一定的土地收益。作为村民，其宅基地的无偿使用是基于其特定的成员身份。通过购房取得他人宅基地使用权的人不具有社员资格的，可以通过向土地所有人支付一定费用取得宅基地使用权。如果是社员，可以分两种情况:有宅基地，符合国家标准，可以买别人的房子，但是要交一定的土地费。没有宅基地或者达不到规定标准的，可以申请批准，不需要缴纳一定的土地费用。这种考虑与国家的土地政策并不矛盾。国家实行严格的耕地保护政策。但是，宅基地的性质不同于耕地。经过法律批准，宅基地上已经建有建筑物或附着物，一般不会回归耕地性质。允许农村村民出售房屋与国家保护耕地的政策并不冲突。因此，对宅基地上的房屋买卖应采取放开的政策。宅基地申请中应严格控制宅基地的控制。建议将“一户只能拥有一处宅基地”改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，如果没有其他违法行为，村民房屋买卖合同应当认定为有效。宅基地上已建有建筑物或附着物的，一般不会回归耕地性质。允许农村村民出售房屋与国家保护耕地的政策并不冲突。因此，对宅基地上的房屋买卖应采取放开的政策。宅基地申请中应严格控制宅基地的控制。建议将“一户只能拥有一处宅基地”改为“一户只能申请一处宅基地”。总之，笔者认为，如果没有其他违法行为，村民房屋买卖合同应当认定为有效。