略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款二

(3)所有权保留条款。所有权保留条款是指买受人可以优先占有和使用房屋，在付清全部房款之前不能取得房屋所有权的约定。也就是说，在支付全部房款后，买受人虽然占有、使用房屋，但并不享有所有权。出卖人虽交付房屋，但仍保留所有权，以保证房价款债权的实现。所有权保留担保的方式在许多国家都有规定，但目前在我国仍有所欠缺，有许多问题值得探讨。
一般来说，附保留所有权条款的分期付款房屋买卖合同，在当事人意思表示一致后才能成立，因为房屋所有权并不立即转移，也不需要登记。但是，如前所述，房屋分期买卖的核心不仅在于保证出卖人债权的实现，还在于使买受人能够确定地取得房屋的所有权。在房屋分期销售中，由于所有权仍由出卖人享有，完全有可能是出卖人再次出售房屋，损害了买受人。为了挽回这一劣势，法律特别赋予了买受人对房屋所有权的期待权，即买卖合同成立后，买受人在支付全部价款时有权取得房屋所有权。同时，为了使预期权具有对抗第三人的效力，法律有预告登记制度(注:参见崔建远等著《中国房地产法研究》，中国法制出版社，1995年3月，第248页)。)，在相关登记簿上登记标的房屋的销售情况。目前我国虽然没有预告登记制度，但是可以利用登记备案制度(注:见《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款)。这一规定虽然针对的是房屋预售合同，但似乎适用于保留所有权的房屋买卖合同。当然，这需要法律认可。)反而。合同成立后，当事人可将合同及相关文件交存房地产管理局办理登记。出卖人重复出卖房屋的，原买受人出卖人张琦的出卖行为无效。
关于所有权保留条款的性质，有不同的学说(注:见王泽鉴:《民法理论与判例研究》，第一册，第194-196页。)。德国学者Blomeyor教授主张所有权保留应当质押，否认买受人是期待所有权人，认为买受人仍是所有权人，但出卖人对标的房屋享有质权。这种缺陷在于与当事人保留所有权的意图不符，与法律的许多规定相冲突，所以没有得到广泛认可。日本学者铃木教授认为，所有权保留条款使买卖双方共享所有权，标的物的所有权随着价款的支付像“削梨”一样逐渐转向买方。德国的Raiser教授力主突破传统物权法定原则的局限，通过立法或司法承认标的物的买受人期待权为物权，从而解决了所有权保留方面的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴认为，买受人的期待权是“现行法律制度中一种兼具债权和物权性质的特殊权利。它是一种物权，但依附于债权，是债权的一种，仍然具有物权的一些特征。”(注:参见王泽鉴:《民法理论与案例研究》，第一册，第201页。笔者倾向于认为买受人的期待权是一种物权，因为《物权法》规定的物权类型应当根据社会的需要进行调整，这种特殊的物权可以在未来《物权法》制定时予以确认。而且通过设立预告登记制度的方式公示买受人的期待权，符合《物权法》关于一般物权的规定。
附保留所有权条款的房屋分期销售当事人权利义务的法律结构如下:
1 .目标房屋的处置。合同成立后，出卖人应按合同约定向买受人交付房屋(预售的房屋应在房屋竣工交付使用时交付)。此时，出卖人虽保留房屋所有权，但不能再次出售，其所有权受买受人期待权的限制。买方虽然享有收益的使用权，但不享有所有权，所以不允许出售房屋。但买受人的期待权是一种财产权，因此可以转让或质押，也可以将房屋出租给他人使用。但期待权的受让人或质权人只有在买受人实际取得房屋所有权时才能行使其权利。同时，法律也承认受让人或质权人可以代买受人支付剩余房款将房屋所有权转移给买受人，然后行使权利。
2。终止合同的权利。由于所有权的保留不改变分期付款买卖的法律性质，上述分期付款买卖的一般规定适用于解散的条件。
3。第三人侵害房屋所有权时，买卖双方均可提起侵权诉讼。但鉴于买受人的特殊身份，只能要求侵权人对买受人承担责任，比如退房或者赔偿损失。
4。排除强制执行。房屋虽仍归出卖人所有，但受制于买受人的期待权，其债权人除执行剩余房款外，不能请求执行房屋本身。满足解除条件的，出卖人可以等待债权人主张解除合同，收回房屋后再执行。买受人在支付全部房款前不具有房屋所有权，其债权人不能直接执行房款，但可以支付房款让买受人取得所有权后执行。
5。破产处理。出卖人破产时，其债权人可以不将该房屋纳入破产财产，只主张剩余房款的权利。原因同上。当买方破产时，他认为卖方当然可以解除合同，收回房屋。我们认为这应该取决于终止条件是否成立。如果买方或其债权人愿意支付全部余款，卖方可以不行使终止权。如果没有，卖方可以直接解除合同。
6。房屋瑕疵担保责任。在未支付全部房款取得房屋所有权之前，买受人可以主张对物业的瑕疵承担保修责任，但不能主张对权利的瑕疵承担保修责任。因为他不是所有权人，当然不能主张受让人房屋所有权的瑕疵。
7。风险负担。房屋意外丢失造成的风险损失应该由谁来承担？外国法律中有两种不同的立法:所有者或占有者。笔者认为，如果当事人之间有约定，应以其内容为准。没有约定的，由占有人承担责任更合理，因为占有人有更好的管理标的物的能力。【/br/】综上所述，通过对比分期付款房屋买卖合同中的各种担保条款，可以看出，失权条款和期限损失条款均受到法律强制性规定的限制，当事人不得另行特别约定。根据此类条款，房屋所有权在交付时登记在买受人名下，可能导致买受人将房屋过户，影响出卖人债权的实现。因此，应可靠地评估买方的信用，以防止履约风险。如果买家信用度高，应该没有这种劣势。抵押条款受禁止抵押限制(注:见《中华人民共和国担保法》第四十条。)，出卖人不能解除合同，取回标的物；同时，它的基础需要得到法律的认可，这是它的局限性。但实际上，现有的《担保法》是可以适用的，因而具有安全性和确定性的优势。所有权保留条款在内容上吸收了前述担保方式的优点，更好地实现了债权担保的功能。但由于很多法律问题仍需立法确认，不如抵押创设方式安全。可见每本书都有各自的优点，当事人可以根据具体情况选择其中一本加以利用。