商品房预售合同纠纷中情事变更原则的运用四

但是，在商品房价格异常变动、大幅涨跌的情况下，或者在通货膨胀的情况下，合同履行的客观情况发生了质的变化，如果符合情事变更，也应当适用情事变更原则。归根结底，这种情况往往是国家宏观调控的指令性计划政策造成的。比如，国家规定的土地有偿使用费、配套费、税费等费用的增加，货币政策的收紧等因素，都可能引发意想不到的风险。这种风险应视为超出了商品房买卖双方的可预见范围，如果不按照情事变更原则处理，在法律上是不公平的。“四十七答”中所谓“一般不支持”，是预留了适用情形的变动空间，意在慎重适用，严格把关。
(二)商品房预售合同中的情事变更与显失公平中的民事行为的关系
我国《民法通则》第五十九条规定的情事变更与显失公平中的民事行为有许多相似之处。比如在法律效力上，赋予双方当事人请求变更或者解除合同的可能性，目的是为了解决显失公平的问题。但是，它们之间有明显的区别。从商品房预售合同来看，主要有四个区别。情势变更是由于不可归责于当事人的原因，从根本上改变了合同订立时的基础和环境，导致明显失衡，对此双方都没有过错；而显失公平民事行为中的显失公平，多是由于买受人经验不足、房地产市场信息无效，或者在签订商品房预售格式合同时处于不利地位，接受了预售人的苛刻条件。但是，由于显失公平，当事人犯了一定的错误，这些错误是应该预见到而没有预见到的。
2。确定明显不公平的时期是不同的。该变更发生在商品房预售合同履行期间。合同成立时不存在显失公平，是否存在显失公平是情况变化后的评价；显失公平的民事行为的显失公平，是根据商品房预售合同签订时的商品房市场状况确定的，而不是以后的市场状况。这种明显的不公平在商品房预售合同订立时就已经存在。
3。行使请求权的时间要求不同。当事人可以在合同有效期内主张变更情形的权利。根据相关司法解释，因显失公平的民事行为而请求变更或解除合同的权利只能在合同订立之日起一年内行使[6]。
4。合同解除的效果不同。根据情势变更原则解除合同后，预售人和预购人不再履行各自的合同义务(如预售人不再交付商品房)，不履行部分义务的，可以免除违约责任。但是，如果对已经完成的部分有不公平的支付。无利害关系方有权请求返还或补偿(如买方分期支付的预付款和利息)；显失公平的民事行为被撤销后，预售合同自始无效，双方返还财产并赔偿损失。有《民法通则》第六十一条第二款规定情形的，可以追缴财产。
注:
[1]如李伟民、关锦华《情事变更原则在不动产审判实践中的适用》，《法律适用》1994年第8期。
[2]如王家富主编《民法中的债权》，法律出版社1991年第一版，第393页。
[3]《比较合同法》，周主编，，兰州大学出版社，1989年，第491页。
[4]《英国商法》，董安生编，法律出版社，1991年。
[5]参见台湾省林荣耀著《情事变更原则》，选自刁荣华主编《法院判例研究》。民事判决评注(第一部分)，第283页。
[6]《人民法院关于执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第七十三条。（