房地产估价：划拨土地的价格评估

一般来说，地价是指出让土地使用权的价格。然而，随着划拨土地使用权进入市场，特别是在企业改制过程中，往往会涉及到划拨土地使用权的处置。划拨土地使用权是否有价，如何开展评估工作，是无法回避的现实问题。《城镇土地估价新规定》明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，但没有说明如何进行估价。下面，我就如何进行划拨土地使用权评估谈一些粗浅的看法。
划拨土地使用权可以依法抵押或出租，但相对于土地使用权的出让，国家对划拨土地使用权进入二、三级市场有更严格的限制，禁止将划拨土地使用权用于经营活动。根本原因是划拨土地使用权是无偿取得的，国家权益没有得到彰显。划拨土地使用权的价款加上转让费的，应当等于出让土地使用权的价款。在此理论基础上，可以采用以下方法计算划拨土地使用权价格:
1。成本法。采用成本法计算地价时，地价为土地成本价与土地增值收益之和。其中，土地增值收益来自“增值地租”，应归国家所有，相当于出让金。土地成本价是土地使用者在取得土地使用权时所支付的平均成本。因此，划拨土地使用权价格应为土地成本价，包括土地购置费、土地开发费、相关税费、利息和利润。
2。收入减少法。收益还原法是在估算土地未来预期年收益的基础上，以一定的还原利率将其折算为评估期日总收益的方法。目前,《城市土地估价规程》没有明确规定如何计算土地净收益。因此，可以通过调查与待评估土地属于同一区域的国有企业的租赁和租金水平来间接计算。国有土地的租赁水平是由土地租赁水平规定的，是国家权益在土地收益中的体现。因此，从土地净收益中减去国有土地租赁租金，可以得到划拨土地的净收益。经过区域因素和个体因素的比较和修正，得出待估划拨土地的净收益。划拨土地使用权的最终价格等于划拨土地的净收益除以土地减免利率。
3。市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地的兴趣越来越大，划拨土地使用权的抵押和转让越来越多，划拨土地交易的案例也将逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例，修正交易情况、日期、区域和个人因素，得到待估划拨土地使用权的价格。
4。间接计算是从转让的土地使用权中扣除转让费。现在很多地方通常是按照评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金相对固定。由公式土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金，可以得出
划拨土地使用权价格=划拨土地使用权价格×(1-出让金比例)
5。综合法。即从当地的征地成本、当地的收益、土地市场的健全完善、政府对土地出让金收取比例的确定等多方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素。通过上述四种评估方法，经综合分析，剔除不适当的计算方法，对合理的计算结果进行算术平均或加权平均，得出划拨土地使用权价格。