房地产考试辅导：收益法的理论分析

本文从房地产估价的角度研究其基本方法&收益法的基本理论。提出了该方法的应用，揭示了收益法的理论渊源，从系统论的角度清晰地揭示了收益法理论的三层约束和确定性分析的理论结构，指出了确定性收益理论的缺陷和两个悖论。本文探讨了收益法研究的拓展方向和具体估价的建议。本文的基本逻辑流程是从提出问题到分析问题——理论的约束、结构和缺陷再到解决问题，其中分析理论的约束和结构采用系统思维方式。
关键词:收益法理论原点约束结构
1。收益法的定义和问题。定义
收益法是计算估价对象未来的正常净收益，用适当的资本化率折现到估价时点并累加，即房地产的价值是未来净收益的现值之和。①
2。收益法的普遍适用原则
将评估时点视为现在，所以现在购买一个有一定收益期的房地产，就表明它能在其未来收益期内持续获得净收益。如果有一个货币量可以等于现在这个净收入的贴现值之和，这个货币量就是这个房地产的价值。②
3。分析P= A/r[1-(1+r)-n]模型应用带来的问题
评估在实践中，数学模型P= A/r[1-(1+r)-n]应用于盈利性房地产的基本条件是:能够持续获得稳定均衡的财产。但实际上，当n趋于长期时，比如50年，R和A不可能同时达到持续稳定的收益率。在很长一段时间内，当空购买率居高不下时，租金净收入继续获得复利是不可想象的。同时，产品生命周期理论、房地产周期价值理论(长周期、中周期、短周期)、房地产投资周期理论、边际效益递减规律等，都使得将数学模型P= A/r[1-(1+r)-n]应用于盈利性房地产的基本条件在理论和实践上落后空。
这个理论模型正确的辩护可能是:需要进行一定的理论约束和修正，n要缩短历史收益的周期，r一般不能在高位持续运行，但可以在低位持续运行。对于不均匀的收益率，可以用数学平均。这种理解正确吗？从定义和原理本身来看，似乎没有问题。但是，现有的问题解决不了。理论上，《房地产估价规范》和《城镇土地估价规范》在适用收益法时是否扣除折旧的问题上有矛盾的想法。是当期收益的准确计算，资本化率的计算，预期模型的判断和选择。支持收益法应用的三大支柱都不牢固。那么我们可以问:收益法理论上可靠吗？如何正确使用收益法？
二。收益法的理论渊源
1。利息理论分析
银行按揭贷款等额本息还款方式:A= Pr/[1-(1+r)-n](其中R为贷款利率，N为还款期数，P为贷款金额)。这种通用模式一直没有争议，只是最近被指责用其他还款方式支付过多利息。同时，该模型与评估中使用的典型模型完全相同，只是R是评估中的资本化率。另一个模型是金融证券市场股票价值理论:P=A/I(其中I为市场利率，P为股票价格，A为股息收入)。但是，必须指出的是，这个早期的结论并不是P=？艾。(1+I)-n，当Ai不变时，P= A/I[1-(1+I)-n]，当n→∞，P= A/I，A=PI。同时需要指出的是，P=A/I和P = A/I几乎不用于证券价格评估。从以上分析可以确认收益法的第一个理论渊源是利息理论和模型，但存在严重分歧。在同样的数学模型下:已经从确定的利率转化为不确定的未来投资收益率。理论的缺陷可能开始萌芽:未来投资回报的不确定性会导致理论的应用出现问题。
2。经济项目评价
NPV=-P+？艾。(1+ic)-n有NPV=0和NPV0三种情况。④(公式中:NPV为净现值，P为投资，Ai为年净收益，ic为基准投资收益率)
①当NPV=0时，则P=？艾。(1+ic)-n即投资等于未来收益的贴现和；当净现值等于0时，可以得到内部收益率。
②当NPV？艾。(1+ic)-n是投资大于未来收益的贴现总和。
③当NPV>0时，P有必要指出，项目评估不能计算和确定未来的实际收益和收益率。分析的目的是得到一个可以与已建立的指数相比较的指数。这个指标恰恰是以贷款利率(成本利率)为基础的利率指标。评估理论中讨论的收益法理论是基于第一种情况，即收益法的所谓理论基础:当NPV=0时，有P=？艾。(1+ic)- n即投资等于未来收益的贴现和。由此分析，可以确认收益法的第二个理论来源:预期未来投资收益的收益贴现理论，但分歧也很严重:目的和手段互换，理论缺陷开始萌芽:投资等于未来收益的贴现之和，只是一种假设状态。在大多数情况下，投资并不等于未来收益的贴现总和，而只是在采用内部收益率的情况下。与收益投资的复杂关系不是对未来收益的贴现和描述。事实上，投资在任何情况下都不一定等于预期收益，投资有可能盈利，也有可能亏损。将价格评估为投资的逻辑也可能有问题。
3。总结
收益法的两个理论来源是复利和贴现理论，另一个是预期未来投资收益理论。两者的结合可以称为收入贴现理论。
三。收益法理论的局限性分析1。理论结构的约束条件——基本约束条件
这是指收益法理论本身是否成立的假设和约束条件。收益法理论既建立在复利理论的基础上，又建立在收益贴现理论的基础上，所以基本约束是指理论约束条件:假设——采用一个基本的不证自明的假设:如果一定的资金被占用了一定的时间，则按照净占用金额和周期支付利息。复利——指能够持续不断地获取利率。贴现-长期贴现与近期贴现具有相同的经济形式。常见假设——假设资本化率和净收入已经知道。必须指出，共同假设是解决系统从理论到实践的逻辑步骤，并不是建立数学模型的约束条件。
2。数学模型的约束——是数学模型成立的条件
P= A/r[1-(1+r)-n]模型成立的条件是:(1)A指稳定的年净收入；(2)r>0表示资本化率> 0；(3)n指的是赚取年数。我们认为这三个条件是建立数学模型的基本条件。如果这三个条件不能同时满足，这个模型就不能成立，或者没有现实的对应条件，在评估使用时，这个模型就不成立。
3。数学模型的应用边界约束——指数学模型在应用于不同资产时的应用边界约束，这种约束是由资产的不同属性和不同相关资产的不同收益性质所导致的。这个约束的本质是指问题和对象的客观基础。
能够产生收益的资产有很多种，不同类型的资产有不同的属性。比如，房地产资产不同于企业的整体资产或机器资产或无形资产，具有不同的收益属性，以及人们对不同盈利能力的不同理解。这些都是数学模型应用在评价应用中的边界约束。比如贷款的R是提前确定的，有可调和不可调利率；被评估资产的r事先是不确定的，是可变收益率；短寿命资产的n是预先确定的或可预测的，是一个恒定的收益率；长寿命资产的n是事先不确定或不可预测的，是可变收益率。
值得注意的是，数学模型的约束层次在沟通基础理论和实际应用中，起着基础理论表达和实际评价描述的双重作用。