浅析小区土地使用权的分配与利用

小区土地使用权转让给拥有房屋所有权的全体业主
根据建设部《城市房屋所有权登记管理办法》第六条规定:“房屋所有权登记应当遵循房屋所有权与房屋占用范围内土地使用权权利主体一致的原则。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第一款也规定:“地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”
从这个角度来看，由于我国实行建筑物所有权与相应土地使用权的权利主体一致的原则，开发商在转让房屋所有权的同时，也转让了相应占用面积内的土地使用权。对于商品房，首先开发商以出让方式取得某一地块的国有土地使用权，然后根据该地块的面积和用地性质，按照城市规划和建筑设计规范的要求，确定建设规模。在开发商取得的建设工程规划许可证中，明确了该地块的容积率，即该地块总建筑面积与该地块总占地面积的比值。也就是说，在开发建设之前，开发商就确定了建筑面积与土地使用面积的比例关系。由此可见，开发商将小区内的商品房全部出售后，如果没有特殊约定，小区内所有土地的使用权也应转让给小区全体业主。
按份额分享权利，承担义务——业主对小区内土地的共同所有权原则
应明确小区内全体业主共享土地使用权，包括房屋及公共设施占用的土地、小区内绿地、道路、空土地、地面停车场等。由于共有有按份共有和按份共有两种形式，不同的共有形式导致不同的共有主体的权利和义务分担。那么，小区所有业主共有的小区土地是按份共有还是共有？【/br/】笔者认为，共有权的形式应根据具体情况具体分析:一般来说，应从小区业主的土地使用权的使用角度考虑为共有权。业主只能利用整个居住用地，不能确定居住用地的哪一部分可以一个人单独使用，不能按照一定份额划定特定区域单独使用。从小区业主义务的角度来看，应当认定为共有权，即小区业主应当按照其所购房屋的建筑面积占整个小区总建筑面积的比例承担相应的义务。根据这一原则，建设部《不同城市异产毗连房屋管理规定》也确定了业主对公共部位、公共设施的修缮义务。
小区业主可以有条件地约定享有部分土地的“专属使用权”
小区内部分土地的使用权可以根据小区业主之间的相互约定，由一个或几个业主独占使用。这种权利被称为“专有使用权”，但这种约定必须建立在不违反法律强制性规定或公序良俗原则的前提下。本专有使用权双方协议有效。另外，所有业主必须使用的部分土地使用权，不得约定由一个业主或几个业主使用，比如小区内通往大门的道路。还有一个问题是，这个协议要以书面形式签订，并在当地土地管理部门登记，这样才符合产权处置的公示原则。
在实践中，开发商将与底层房屋相连的部分土地作为底层花园让给底层房屋的购买者是很常见的。我认为，开发商如果赠送底层花园，除了与房屋购买者的约定外，还应在与小区其他购买者的商品房买卖合同中明确约定，底层花园所占面积范围内的土地使用权属于底层房屋业主专有使用。
小区业主必须合法、合理、按合同使用小区土地。
在没有特别约定的情况下，所有小区业主共享小区占用范围内的土地使用权。所有的小区业主都有使用小区土地的权利，但需要注意的是，小区业主必须以合理的方式使用共有土地。根据土地的用途和使用性质，或者为了获取利益，必须使用土地。因使用不当、擅自改建住宅用地或者其他方式造成住宅用地损害的，其他业主有权要求停止侵害、恢复原状、赔偿损失。
以小区停车收费为例。小区业主在小区地面停车，应当是对小区土地的合理使用，不应当有收费行为。但是，这种使用必须限于不妨碍其他所有者正常合理地使用社区土地。比如在居民区停车导致居民区道路狭窄，阻碍正常交通等。，则其他业主有权请求停止停车行为，要求恢复其原状。允许停车时，物业管理公司会支付相应的管理费用进行停车管理，并可以向业主收取一定的停车管理费。但是这个费用不是小区的土地使用收益，因为小区的土地使用权是属于全体业主的。物业公司和全体业主要把这个说清楚。
开发商可以“储备”小区的土地使用权
对于商品房，开发商可以先以自己的名义取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等相关法律文件后，再开发建设商品房小区。因此，小区建成后，开发商先取得整个小区的房屋所有权和国有土地使用权，再分割转让给业主。因为开发商是整个小区房屋所有权和土地使用权的来源所有人，开发商在销售商品房时可以保留某一地块的土地使用权，但开发商保留土地使用权并不是无限制的。
开发商不得擅自改变预留土地使用权的用途。
开发商在建设小区之前，必须取得规划部门的批准文件，文件中已经明确了小区占地范围内的土地用途。因此，开发商在使用预留土地使用权时，应严格按照规划批准文件确定的土地用途使用，不得擅自改变预留土地用途，侵害小区业主利益。【/br/】开发商须事先约定预留土地使用权【/br/】开发商声明，开发商在与各购房人签订商品房买卖合同时，必须对某块土地的使用权进行预留，并在合同中明确约定预留土地的具体位置和用途；合同没有约定或者约定不明确的，该小区土地使用权随房屋所有权一并转移，由该小区全体业主共有。合同签订后，开发商不得单方面声称保留未经约定或不明的土地使用权。