房地产：信息技术在房地产估价中的应用

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则和程序，选择适当的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估计和判断的活动。其实也是一个收集和处理鉴定信息的过程。
随着1998年福利分房的暂停，1999年按揭购房的兴起，2003年房地产品牌的升级，2004年土地出让的公开招拍挂，2005年稳定房价的“国八条”，2006年“国八条”的强力出台，2007年市场的归市场，归政府的保障......面对评估的市场处于有利地位。因此，建立完善的评估信息系统，采用高效的信息技术势在必行。本文对信息技术在房地产估价中的应用进行了分析，希望能起到抛砖引玉的作用，引起更多的同行关注信息技术在房地产估价中的应用，关注和研究信息技术及其效率。
(一)信息技术与房地产估价的关系
eNet硅谷动力给出的信息技术定义是:信息技术(IT即信息技术)是指传感技术、通信技术、计算机技术和控制技术，是对信息的收集、识别、提取、转换、存储、传输、处理、检索、检测、分析和利用。
以IT为代表的信息技术似乎离我们的估价行业很远，其实不然:现行国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999在第四章“估价程序”中对资料有明确的要求:应明确估价对象，明确的估价对象应包括估价对象的物质实体状况和权益状况；应收集估价所需的信息；实地调查估价对象，核实事先收集的资料，收集补充估价所需的其他资料，并现场拍照...
同时，《房地产估价规范》第4.0.4条也规定，估价机构和估价人员应当经常收集估价所需的资料，并进行核实、分析和整理。鉴定需要的资料主要包括以下几个方面:
1。对房地产价格有总体影响的信息；
2。对估价对象所在区域房地产价格有影响的信息；
3。相关房地产交易、成本和收益的例子；
4。反映估价对象状况的信息。
可以说，鉴定本身就是一个通过控制信息技术来谋求发展的专业。它是充分利用信息技术对客观合理的价格或价值进行估计和判断的活动。它是估价机构和估价人员应用现代技术，对估价信息进行有效的分类、收集、分析、识别、存储、传递、更新、维护、研究和评价，以保证信息随时可检索和调用的活动。只有对现场进行必要的调查，充分掌握估价资料，才能根据估价目的选择合适的估价方法；只有综合分析房地产价格影响因素的信息，才能做出客观、公正、合理的修正，才能得到公开市场的公允价格，才能真正规避评估师乃至估价机构的职业风险。
随着市场的快速发展和科学技术的成熟，信息技术已经与房地产估价紧密联系在一起。
(二)信息技术在房地产估价中的应用
房地产估价信息具有专业性、及时性、客观性、公正性等明显特征。信息的管理和应用应有明确的企业标准，以满足企业管理的需要。信息技术在房地产估价中的应用突出表现在:建立和完善企业的估价信息系统，确保信息的准确性；及时更新和维护，确保信息的新鲜和丰富；有一个分类编码系统，能满足用户随时方便的检索、分析和利用，以保证连续方便的使用...此外，为了保证信息技术在房地产估价中发挥应有的作用，应注意以下几个方面:
1。编码和标准要建立一个有效、方便检索、可调用的企业评估信息系统，关键在于科学地对信息进行分类，建立统一的信息标准。
首先要建立企业信息类别的标准体系。信息分类应符合企业的计价习惯，便于信息归档、查询、核对和维护。可按从大到小的顺序分类，如:与估价有关的国家法律、法规、规章制度，国家、省、市政策，城市和区域发展规划，金融信息等对房地产价格有影响的一般信息，专业市场和特定估价对象的信息……信息还可以按照估价方法进行划分，如:包括各类房地产信息在内的市场法相关信息、包括各类物业有效毛收入在内的收益法相关信息、包括各类工程造价指标在内的成本法相关信息、包括规划限制在内的假设开发法相关信息、地价修正系统基准地价修正法相关信息……对于交叉信息，应在其他相应类别的信息中建立索引，方便查询，减少信息重复。
其次，在分类的基础上，应建立的信息类别编码体系一般采用树形结构编码，上层编码是下层编码的汇总，这样有利于信息的逐层汇总。代码本身不同级别的元素表示不重复且有序的类别信息。编码体系应由企业提前制定，并全面宣传、实施和共同维护。统一编码制度便于信息检索和检测，也为信息技术中计算机技术和通信技术的运用和运行效率的提高提供了保障。
再次，需要建立统一的信息内涵标准，界定与价格和价值相关的信息的内涵和外延。应根据《房地产估价规范》及相关技术标准制定，特别是:采用市场法估价时，各阶段的明确时间点、统一付款方式、统一单价、统一货币和货币单位、统一面积内涵和面积单位、统一室内装修标准和统一配套标准。
2。收集整理房地产估价是对价格或价值的判断。所有与房地产价格、价值相关的信息都应纳入采集范围，并按照既定的信息分类体系和标准及时整理。
首先，关于市场环境信息的收集，我们的国情是中国特色社会主义，市场特征明显。所以要时刻关注和熟悉国家、省市的政策，关注城市和区域发展规划、市政配套建设、区域转型动态等具有普遍影响的信息。其次，对于金融信息的收集，关注反映市场脉搏的信息，如银行存款、贷款利率、税收调整、外币汇率、CPI消费指数、房地产价格指数等。第三，收集房地产信息，特别关注土地供求变化、土地出让价格、房地产开发、开盘价格和均价、二手房、经济适用房、限价房价格走势、反映各专业市场变化的各种指数、权威部门发布的统计信息等。第四，系统收集根据不同估价方法所需的其他具体技术资料，如:市场法:分析市场背景、估价对象、可比实例。
收益法:调查核对各类物业的客观潜在总收入、有效总收入、营业费用、净收入、资本化率、法定年限、使用年限、租赁限制等关键因素的信息。【/br/】成本法:重点收集确定建筑物成本所需的结构特征、结构尺寸、工艺做法、设备材料、竣工年份、使用年限、设计使用年限、土地性质、使用限制、购置费用、使用年限等资料，并进行现场勘察、记录和核对。同时调查土地取得成本、开发成本、建筑安装成本、管理成本、投资利息、销售税、开发利润、净残值和其他费用的信息。注意结合《房屋完全损坏分级标准(试行)》对成本法估价中建筑物折旧及成新率的判断，识别各种原因造成的建筑物价值损失，全面收集包括材料、功能、经济折旧等信息。【/br/】假设开发法:重点收集待开发房地产的基本信息、开发建设期、需增加投资、建设限制、规划限制、资金时间价值、市场需求变化分析、影响开发价值因素的其他具体信息。【/br/】基准地价修正方法:重点收集基准地价文件和相应的地价修正系统数据，各区域地价的特点和趋势，以及影响使用基准地价修正的交易日期、区域因素、个体因素等信息。
3。分析和评价是价值判断。如果依据的信息有误，后果不堪设想。对信息的分析和识别，就是要掌握传入信息的质量，反复检查信息的正确性、准确性和客观性。其重要性不言而喻。我们应该遵守现场勘测程序和信息检查制度。仅仅依靠一个鉴定人的经验来判断收集到的信息是否有使用价值是不够的，还应该从各个方向、各个层面进行检查。认真的专业核查，不仅是对自己的鉴定结果负责，也是对企业信息库的质量负责。
有些信息本身没有错，但使用不当就可能有错。提高信息入库的准确性，还需要注意:(1)不同渠道收集的信息准确性不同。一是要关注权威部门发布的信息，但不要迷信；(2)如果市场是不断发展变化的，应区分信息对应的真实时间；(3)检查信息所表达的意思是否歧义、正确、准确，价值的内涵和外延是否与标准相统一，对容易误解的要点是否有备注或提示；(4)要分清信息的代表范围，不是盲人摸象，而是举一反三，窥一斑而知全豹；(5)关键信息应标明来源，具有可追溯性，还应满足不同用户在不同时间点进一步查看或了解的需求。
4。随着科学的发展，特别是传感技术、通信技术、计算机技术和控制技术的应用，信息的存储、检索、传输和使用都非常方便。
存储-对信息进行分析、检查和识别，合格的信息应及时存储。储存应按企业确定的统一类别、代码、内涵和外延进行。有专门人员或管理权限的评估人员共同负责信息存储。存储载体可以是专业程序公司提供的估值信息数据库软件，也可以建立在微软Office系列程序中的Excel软件上。2007版的Excel软件可以满足建立估价信息库的要求。数码照片和扫描技术丰富了估价信息库，关键文本文件可扫描电脑存储；房地产估价特有的勘测照片要求也应纳入统一管理。信息库应满足数码照片、扫描文件和相应简要说明的存储要求。由于数码照片和扫描文件在电脑硬盘上占据空的较大空间，建议分开存放，在相应信息上说明，并建立索引。为保证信息安全，信息库应由专人定期备份，并设置访问密码。
传输——信息数据库的建立可随时检索、查询和使用，评估人员可通过基于互联网等通讯技术的信息传输和数据交换进行远程查阅。在路由器技术的支持下，企业内部可以很容易地建立本地信息共享。如果有了OA办公系统，信息使用效率会进一步提高。
5。更新和维护市场的变化决定了评估信息应进行动态管理。除了设立专职信息员对数据库进行更新和维护，将评估业务中收集的信息及时纳入信息库管理外，还应组织全体评估人员参与信息库的建设，特别是在日常工作中要注意评估信息的积累、分析和入库。关注企业业务所在区域的各代表地产板块、代表区域板块的旗舰地产、各种商场、店面、写字楼、综合楼、别墅、商品房、保障房、限价房、车位、车库、工业厂房、仓库、公共建筑甚至烂尾楼的相关信息，定期全面收集，更新、维护并不断丰富企业信息库，提高能力。
6。研究和评估一个好的工具，可以达到事半功倍的效果。适合自己发展的信息库是什么？如何保证鉴定信息的真实性、完整性和便捷性？如何才能进一步提高信息技术在房地产估价中的应用效果？每个评估企业都有自己不同的理解。实践是检验真理的标准。进一步研究、评估、改进和提升信息技术在房地产评估中的应用，寻求更适合本企业特点的模式，是一项长期的基础性工作，任重而道远。
(三)信息技术对房地产估价的影响
1。没有鉴定信息数据库来提高鉴定效率。在接到难做的业务时，评估师只能临时盲目找案例。虽然很多省市估价协会都有房产交易案例库，但毕竟要去协会所在地查询，同时需要再次核对交易价格对应的内涵等关键信息，还需要根据选取的案例进行勘察拍照。往往调查后发现案例不适用，就再次去协会选取新案例。同时，如果企业没有对资料进行统一分类保存，即使有已经详细调查过的、适合后续估价的案例，再次使用时，仍然知道案例资料保存在哪里，记不清使用的是哪份报告。案例有哪些限制……
逐步建立适合企业特点的信息库，24小时不间断查询，内涵统一的价格可以直接报价。在有效期内，可直接在电脑上查询案件详情，最多有针对性地现场查看重点问题，无需从头调查，减少了查找和使用案件所花费的时间和费用。利用信息技术建立的信息库不仅可以作为企业熟悉市场、了解市场变化的窗口，还可以有效提高估价效率、降低操作强度。
2。提高了企业实力。信息技术的应用给房地产估价带来了新的管理模式，也拓展了估价人员日常业务评估的思路。每个鉴定人都应该有义务在平时根据企业的要求收集鉴定信息，根据分工对不同的财产信息进行研究。结合量化的评估指标，每个评估者都可以参与评估信息技术的应用。信息和资料的收集、验证、分析和鉴定，带动了评估师对市场热点的关注，加深了对估价理论的理解。特别是鉴定观点的争议，强化了鉴定人共同分析问题的氛围，促进了没有专门安排的定期业务学习，提高了合作精神和团队意识，促进了共同进步，既提高了鉴定人的综合素质和专业水平，也增强了企业实力。
3。节约了企业的开支。利用通信技术和计算机技术建立的估价信息数据库，实现了无纸化信息共享，不仅方便企业内部使用，而且可以直接向企业的地区分支机构提供技术和数据支持，减少了大量的打印、复印和传真工作；同时，文字材料的收集、整理、查找、核对、打电话、发传真、传递也是一项繁重的工作，也可以减少人员配备和对不清楚材料的解读；缩短了同案查办的有效时间，减少了案件的重复查办和分析，节约了企业的开支。
(四)结论
当我们在抱怨估价案例信息基础缺乏、信息失真、政府出台的政策指导无法应用于估价实践的时候，当我们不理解市场的突变，不理解房地产指数为何与市场如此脱节的时候，当我们也想提高自己的业务水平，不再满足于快餐式的报告的时候，让我们从信息技术在房地产估价中的应用入手，从而获得身边的充分完整的信息。我记得美国一位经济学家这样评价信息技术:信息技术就像一条高速公路。如果你不在高速公路的入口处，即使高速公路从你面前经过，你也只能是高速公路的守望者。不是每个人都能搭乘穿梭于互联网的信息快车。只有占据信息制高点的企业才会神奇地成长，信息技术守望者才会以同样的速度衰落。