房地产考试辅导：浅析代征地费用评估

论述了土地征收的历史成因及其对现实政策的影响，分析了土地征收的不同比例、各种状态、规划用途、征收方式等因素的组合对土地征收费用的影响，分析了土地征收费用与建设项目不同用途、不同容积率的关系，利用公式简化复杂问题，推导出直观的综合公式，对地价评估和地价管理具有一定的参考价值。
关键词:征地地价评估
一、背景
当前，城市建设发展迅速，旧城改造和市政建设任务日益严峻。新项目都不同程度地有一定面积的土地征用。开发商、建设项目原用地单位、规划部门、土地管理部门、规划部门等部门和单位对征地也持不同意见。鉴于此，二。征地相关分析
1。征地概念
根据《北京市城市规划条例》第三十一条规定，征地是指城市建设项目沿道路、铁路、河流、绿化带等公共用地进行整理建设，建设单位依据北京市有关法律法规进行征收的公共用地。土地征收中的“征用”一词是指广义上的“征收”，不仅包括“征用”，还包括“代拆”，即指征收、代拆等。
2。土地征用的由来
在计划经济体制下，企业申请用地，国家根据项目需要无偿划拨，企业取得国有土地使用权是自由的。企业取得土地使用权时，往往有公共用地，需要同时征用。政府往往通过征收项目的方式将这部分成本分摊到建设项目中，这在当时的经济体制下是合理的，因为企业是国有企业，国有企业的资产是国有的，国家用国家的钱征收城市公共土地，所以企业无可厚非。但是，在现行市场经济体制下，企业的投资主体发生了很大变化，出现了大量非国有经济投资主体。特别是国家实行国有土地使用权有偿使用制度后，如果计划经济体制下的规定不变，由项目建设单位承担征地费用，暴露出许多问题，引起了人们对征地问题的极大关注。
3。关于征地问题的探讨
(1)各类建设项目征地比例不同，征地成本差异较大，征地规划用途不同，对建设项目的影响也不同。如果不区别对待征地问题，显然对建设单位不公平。尤其是目前中国已经成功加入世贸组织，各项政策法规都在逐步与国际接轨。如果仍然简单地按照过去计划经济体制形成的惯例来指导和管理当前市场经济条件下的建设项目，必将削弱准备投资的外来企业和个人的信心，不利于北京经济发展和有序市场竞争的形成。
(2)从纯粹的市场角度来看，如果项目在确定规划用途后转让，那么说明代开发商征收的土地已经接受了征收的土地作为项目取得的条件；此外，项目在初步规划或可行性研究阶段征求规划意见时，已明确拟征收土地，开发企业决定继续开发项目，说明项目已规划拟征收土地，开发企业可以接受。也就是说，开发企业看好项目未来的开发收益，在取得项目土地使用权时，可以承担征收土地的成本作为附加成本。
(3)随着城市建设的快速发展和旧城改造任务的日益加重，政府也面临着一个尴尬的局面。一方面，建设项目好，容易吸引投资者；另一方面，征地负担过重会增加开发企业的压力，阻碍或影响其投资积极性，进而影响旧城改造的进程。有人认为，政府征收土地不拿一分钱，但建设项目用地的土地收益并没有少。在土地资源稀缺，市场供小于求的情况下，这将对土地市场起到一定的调节作用。但在房地产开发资金紧缺、土地市场供大于求的形势下，这不仅不能引导和规范市场，反而会导致土地市场的无序，不利于政府的宏观管理和市场调控。总之，征收土地成本的分配或承担受土地市场供求关系的影响。
(4)从地价的定义可以看出，政府向建设项目收取的毛地价(土地出让金)只是建设用地范围内的基础设施费和土地出让金，不包括征地范围内的基础设施费和土地出让金。但征地费是指为取得土地使用权而支付给原用地单位的费用，是对原用地单位的一种补偿，而不是支付给土地所有者(国家)的费用。理论上，两者之间存在以下等式关系:
建设项目地价=政府征收的建设用地地价+建设用地征地拆迁成本+征地拆迁成本。
如果把征地作为获得新的建设项目的条件，从成本获取和政府的立场来看，征地成本只是增加了项目的征地成本。从市场的角度和新项目建设单位的立场来看，在该地区成熟地价水平不变的前提下，这一成本降低了政府为取得土地使用权应收取的地价。
这涉及到三方利益，原土地使用者、政府、开发企业。这里的原土地使用者是指广义的原土地使用者，包括建设项目上的原土地使用者和征地上的原土地使用者。建设项目对原土地使用者的征地、拆迁及政府费用由开发企业承担；地上收取的政府收入免缴，征地拆迁费用由政府和开发企业共同承担。
(5)从土地征用的概念和上述规定来看，土地征用主要是指为公共使用而征用土地。既然是公共用地，就应该按照“谁收益谁投资”的原则，代表被征地方合理分摊征地成本。征地费的直接受益者是分布在道路、河流、绿化带沿线的建设项目和政府，因此征地费也应由这些直接受益者合理分担，其中政府应分担一部分征地费。
一种思路是解决政府在征收土地中应承担的部分，即实行收支两条线的政策。另一种思路是，从建设项目收取的土地总价款中，分摊一部分征地费用。