房地产：破除“股市房价负相关”谬误

今年一季度商业银行个人消费贷款增量变化令人吃惊。一季度，金融机构个人消费贷款余额34015亿元，比年初增加1231亿元。其中，主要个人房贷余额28017亿元，增加995亿元，去年一季度为1265亿元。相比之下，增量大幅缩水。个人贷款萎缩的原因是房贷的低迷。
令人惊讶的是，就在几天前，国家发改委发布的房地产研究报告认为，当前股市低迷会导致资金流向楼市，担心未来房价失控，房贷飙升。我们认为股市下跌不仅会导致房价上涨，还会直接拖累楼市。
一般来说，股票市场存在财富效应，即股票市值的上涨会刺激消费的增长和房价的上涨。相反，股价大跌后，楼价会下跌。也就是说，股票市场和建筑市场之间存在正相关关系。很多人认为股市和楼市负相关的主要原因是历史记忆。2001-2005年，中国出现了股价持续下跌，楼价持续上涨的现象。我们认为这纯粹是特殊历史时期的偶然巧合。
中国的股市和房地产市场起步于90年代初。2001年前后，股票市场和房地产市场的规模相对有限。股市市值只有1万亿，而房地产的投资和销售只有5000亿。两者不仅规模都比较小，而且在价格形成机制上也没有完全实现市场化，所以股市和楼市的相互影响并不明显。关键的是，2001年疯狂的股市泡沫的破灭(国有股减持)，对应的是房地产市场的住房制度改革和一系列措施的出台，房地产正在逐渐走出低谷。当时股价一直跌，房价一直涨。
股市和楼市从2005年开始发生了很大的变化。2005年5月，股指达到1000点(上证综指)时，深沪市场流通股总市值约为1.2万亿元，即使计算总市值也只有3.5万亿元左右，约占GDP的20%。但是股票市场在2007年发生了巨大的变化。截至2007年底，上证综指突破5000点，两市总市值超过30万亿元，占GDP比重超过100%。更值得注意的是，股权分置改革后，以前不能流通的股票逐渐开始流通，相当于两年内中国GDP额外翻了一番。如果这种相当于一年GDP的增加的财富是实物资产的话，可以吸收太多的货币，但实际上这些增加的财富都是金融资产，是高流动性的金融资产。这些资产具有准货币的功能，大大提高了社会的实际购买力。
在1998年住房制度改革的一系列政策的作用下，房地产市场也发生了根本性的变化。个人购房比例从1998年前的30%左右上升到95%以上。住房不再是单纯的消费品，其金融功能也逐渐发挥出来。住房存量财产比重超过银行储蓄存款，成为老百姓最重要的财产。
这样一来，股市不再是以前的股市，楼市也不同于以前的楼市。他们之间的关系也发生了显著变化。股价上涨使得投资者账面资产迅速膨胀，不仅提高了房地产市场的购买力，还通过上市公司融资为房地产开发企业提供了大量廉价资金，助推了地价和房价。去年股价暴涨的时候，深圳、北京等城市的房价也快速上涨，房价和股价的关系不再是此消彼长的关系。
根据股市和楼市的波动规律，如果今年股市继续像去年一样暴涨，今年房价肯定涨。另一方面，如果今年以来股价大幅下跌，房价(尤其是深圳、北京、上海这样的中心城市)很难上涨。到目前为止，股价已经从年初的高点下跌了40%左右，股市已经从一个造富的地方变成了一个吞噬财富的“黑洞”，对中心城市的房价和其他消费都会产生不小的影响。