房地产考试辅导：房产商们的危急存亡之秋

上个月在南方度假，和很多朋友聊到了现在的房地产形势。每个人都有一种不好的预感——如果紧缩政策继续下去，一批开发商将很快破产。
据了解，目前很多中小开发商已经无法从银行融资，只好向民间借高利贷。但是，并不是所有人都愿意借高利贷，所以那些以前捂盘惜售，态度很高的开发商，现在不得不放低身段，做出让步，希望通过一些折扣价来挽回已经绝望的购房者的心。算盘打得响的话，能在短时间内带回一些现金，才能熬过这个关键的秋天。
现在大部分人应该都能理解这种所谓的楼市拐点的本质。在银根紧缩的大背景下，开发商如果不尽快套现，就会坐以待毙。但即使勉强能拿到一些现金，也只能维持一段时间。至于你有没有能力做后续的项目开发，这是一个致命的问题。
我相信需要套现房子才能生存的开发商，再也没有机会在市场上露脸了。这个判断是基于他们的资金链岌岌可危。现在开发商要卖房找出路，就是回归了行业的本来面目，真的是迫不得已，说明没有资本可用。此时他只想保住自己的小命，根本没时间谈什么后续职业。况且，在今天这种年份，光是土地市场上的一块地的基准价就要上亿元。通过拍卖，价格只会越来越高，甚至有钱人也不一定能拿到地。更何况这些苦逼的人？
至于那些有野心的人，他们未必会认输，他们还得在市场上赌一把。
现在我有点担心，对于那些终于愿意改变忽悠心态，以卖房为生的开发商。我的担心是，在目前普遍低迷的市场环境下，他们能不能把房子卖出去还是个问题。普通购房者一直在观望，这就不用说了。最致命的是，在货币政策从紧的背景下，拐点的出现动摇了各类资金的信心，迫使他们持币观望，这是对支撑整个市场购买力基础的根本性削弱。
无论是良性的消费资金，还是恶性的投机资本，当这些资金全部聚集在一个地方，不再投入市场，始终抱着负面预期，那么市场形势必然会继续下滑，势不可挡。这个时候很多开发商可能还没卖出去房子就已经沉了。
这样，作者的结论就很简单了。有的开发商拿到现金自保，洗手不干，主动退出；有的开发商手里拿着房子，“房东”还没来得及套现就被清理出去了。
那么，进一步看，房价表现会怎样？你想向东转还是向西转？关于这个问题有两种完全不同的推论。如果单纯按照经济层面的供求理论来考虑，当众多中小开发商因倒闭而被淘汰时，整体供求关系会趋于紧张，矛盾会加剧。原因是生产房子的人锐减，但需要房子的人并没有减少。那么，这个时候房价就不会跌到最后，反而可能会转起来，暴涨。这个推论结论很明显，房价不会见底。
然而，由于当前市场上强烈的负面预期，许多人都有一种不确定的心态，想要等待。所谓“不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡。”这种沉默观望心态一旦停滞到一定程度，就会对市场形成灾难性的威胁。比如当一个人认为房价会跌20%的时候，他会停下来等待。第二个受此感染的人，可能认为房价会跌40%，他也会停下来等待。这种相互感染的氛围通过层层传导，最后很多人都预期房价必然会一次次下跌，直至底部。最后价格可能真的跌入深渊，难以收拾。
以上两个推论哪一个会成为现实，当然现在还无法证实。如果很多读者看到这篇文章，下定决心观望，那么第二个推论很快就会成为现实。需要考虑的是，只要货币紧缩政策环境不改变，观望将是市场的普遍情绪。短短几个月，开发者群体就支撑不住了，肯定会土崩瓦解。
但是，市场未必会按照这第二个推论发展。毕竟房地产市场不是股市。这么多年，股市可就像海上的正气，有起有落。久经考验的投资者从过去的脆弱变成了现在的强大。以前摔一点会有人跳楼，现在摔到底就没人自杀了。所以，面对股市的大动荡，大家的心理都是沧海一粟。房地产市场不一样。房价一路走低，很多人会被套牢，更多的人会被吓死。破产的不仅仅是开发商，银行、政府、老百姓也未必能幸免。更不用说，人们都说房地产业是支柱，带动上下游无数产业。按照上面的第二个推论，房价这样跌下去，整个产业链就断了。这对整个国民经济会有什么影响？
考虑到这样一个后果，笔者预计宏观政策可能不会坐视市场继续下滑，这对整个经济环境并不好。因此，宏观政策在一定时期内有可能出现结构性调整甚至松动。此时，货币紧缩的既定前提将不复存在，因此第一个推论很可能成为现实。我个人愿意相信第一种推断的可能性会更高。市场经济是一个整体，产业与产业，产业与产业，血肉与骨骼，永远都在其中。毕竟，我们谁也不希望看到中国经济陷入大麻烦的泥潭。