房地产估价理论与方法精讲班第7讲讲义

第五节替代原则
一、替代原则的含义
替代原则是指所有房地产估价结果不得明显偏离同等条件下类似房地产的正常价格。
二。类似房地产的含义
类似房地产是指与估价对象处于同一供求范围，在用途、规模、等级、建筑结构等方面与估价对象相同或相似的房地产。
三。供需同范围的含义
供需同范围是指房地产与估价对象存在替代关系，价格会相互影响的区域范围。
比如北京王府井大街上的商铺，如果规模和结构都差不多，就可以称为同类楼盘。如果王府井大街上没有类似的店铺，西单、东单的类似店铺也可以称为类似楼盘。因为王府井大街的供需范围和西单大街、东单大街差不多。
四。替代原理经济学原理
经济学认为，在同一个市场上，同样的商品具有相同的价值。因为经济主体在市场中的行为就是以最小的成本获得的经济利益。因此，任何一个理性的购买者都会在产品市场上“货比三家”，选择效用和价格最低的产品。由于消费者的选择行为，相同产品的价格趋同。
同样，房地产的价格也符合这一规律，但由于房地产的特殊性，房地产的价格几乎没有完全相同的。但是，在同一个市场上，只要房地产的效用相同，其价格必然接近。
比如同一个小区的商品房，同样的结构，同样的楼层，同样的高度，同样的装修，单位建筑面积的价格相差不大。
五、如何遵循替代原则
(1)如果附近有一些效用相似的房地产价格，可以根据替代原则由这些效用相似的房地产价格计算出估价对象的价格。
(2)不应孤立地考虑估价对象的价格，而应考虑具有类似效用的房地产的价格。特别是作为同一个评估机构，在同一个城市，同一个评估日期，同一个时期，不同位置、不同等级的房产的评估结果应该有一个合理的价格差，特别是好房产的价格不应该低于坏房产的价格。现实中有时会出现这样的情况，一个楼盘的估价结果看似合理，但和其他楼盘的价格或价格结果放在一起看，就显得不合理，没有合理的差价，甚至倒挂。
第六节估价时点原则
一、估价时点原则的含义
估价时点原则要求房地产的估价结果应为估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
估价通常只是估价对象在特定时间的价格，而这个特定时间是估价人员不能任意假设的。必须根据估价目的来确定，这个具体时间就是估价时点。原因是房地产的价格受多种因素影响，会随着时间而变化。比如材料的价格，人工成本等。另外，随着时间的推移，房子本身也会发生变化。所以房地产的价值只能是某个时间点的价值。