房地产估价理论与方法精讲班第5讲讲义

第四节房地产价值和价格的种类。使用价值和交换价值的含义及其关系
使用价值是指商品能够满足人们需要的效用；交换价值是指该商品与其他商品之间交换数量的关系或比例，通常用货币来衡量，即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。
没有使用价值，肯定没有交换价值，但反过来就不一定了，就是没有交换价值，就没有使用价值，比如空齐。房地产作为一种商品，既有使用价值，也有交换价值。房地产评估评估房地产的交换价值。
2。投资价值与市场价值的含义、区别和关系
房地产的投资价值是房地产对特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿对房地产所作出的估计价值或评价。房地产的市场价值是房地产对典型投资者的经济价值。
两者的区别:市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是基于主观的、个人的因素的价值。在某个时间点上，市值是有的，而投资价值因投资人而异。
两者的联系:投资价值和市场价值的评估方法可能相同，但参数选择的位置可能不同。投资者对房地产投资价值的评估，大于或等于房地产的市场价格，是其投资行为成为交易的基本条件。房地产评估评估房地产的市场价值。
3。交易价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价值的含义及关系
交易价格是双方达成的实际交易价格；市场价格是指某一房地产在市场上的总的、平均的价格，是该类房地产大量交易的抽象结果；理论价格是经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者说真实需求等于真实供给的价格；公开市场价值是在公开市场上最有可能形成的价格；评估价值是估价人员对房地产客观合理的价格或价值进行估计和判断的结果。【/br/】关系:客观合理的价格是需要评估的，但实际评估的价格可能是带有评估人员主观因素的价格，两者都可能与估价对象在市场上实际交易的成交价格不同。但理论上，一个好的评估值=正常交易价格=市场价格。
4。正常交易价格和异常交易价格的含义
交易价格可能是正常的，也可能是异常的，所以交易价格可以分为正常交易价格和异常交易价格。正常交易价格是指交易双方在公开市场、信息畅通、平等自愿、诚实无利的情况下形成的价格，不受一些不利因素的影响，如对市场情况的不了解、垄断、强迫交易等。否则就是异常交易价格。
5。正常交易价格的形成
正常交易价格的形成条件如下:(1)公开市场；(2)交易对象本身具有市场性；(3)众多的买家和卖家；(4)买卖双方没有任何压力，完全自愿；(5)买卖双方信息完全；(6)理性的经济行为；(7)在适当的时期内完成交易。
6。参考价、累计价、收益价的含义是什么？
参考价、累计价、收益价分别为比较法、成本法、收益法计算的评估价格。
7。原值、账面价值和市场价值的含义和区别
原值，也称为历史成本和原始取得成本，是资产最初购买时的价格或支出。账面价值是资产原值减去折旧价值后的余额。市场价值是资产在市场上的实际价值。
三者的区别:原值始终不变:账面价值随时间递减；市值随时间变化，时高时低。市值很少等于账面价值。