房地产估价理论与方法精讲班第2讲讲义

第一节导言1。房地产价格的客观存在
房地产价格是由市场力量决定的，即由市场参与者的集体价值判断而不是个人的价值判断形成的。因此，房地产估价不应是估价人员主观随意的定价，而是估价人员模拟市场形成价格，揭示和表达客观房地产价格或价值的机制和过程。
2。我国房地产评估的基本制度
1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条规定:“国家实行房地产价格评估制度”；第五十八条规定:“国家实行房地产价格估价师资格认证制度”。
3。做好房地产估价的条件
做好房地产估价工作，不仅需要熟悉房地产估价的理论、方法和技能，还需要具备房地产制度与政策、开发与管理、经济、建筑、城市规划、法律等方面的知识，这就要求理论与实践的高度融合。房地产的概念第二节房地产的概念。不动产的概念
不动产是指土地、建筑物和其他地上定着物。其中:陆地是指地球表面的空空间及其上下圈地。
建筑是指人工建筑，由建筑材料、建筑构件和设备(如给排水、照明、空调度、电梯、通讯、防灾等设备)组成。
其他地上定着物是指固定在土地或者建筑物上，不能与土地或者建筑物分离，或者可以分离，但分离不经济，或者分离后会破坏土地或者建筑物的整体性、使用价值或者功能，或者使土地或者建筑物的价值明显受损的物体。
正如其他地上定着物往往可以被视为土地或建筑物的组成部分或附属部分一样，不动产本质上包括土地和建筑物两部分。
2。实物、股权、区位对不动产和其他资产价值的影响及其异同
不动产可以看作是实物、股权、区位的组合。它是不动产看得见摸得着的部分，可以进一步分为有形实体、其质量和组合功能三个方面。
股权是不动产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益，如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相邻关系等。
位置是指地球上某个东西和其他东西在空方位和距离上的关系。除了地理坐标位置，还包括可达性、与其他地方沟通的便利性、与重要场所的距离(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等。)，周围的环境和景观，在城市或地区。其中距离包括空自线距离、交通路线距离、交通时间距离。现在人们越来越关注交通时间距离，而不是空之间的直线距离。
在不同类型的资产中，实物和股权对价值的影响是不同的:
(1)有形资产主要是实物价值。
(2)无形资产的质量对价值的影响很小，甚至可以忽略不计，主要是股权的价值。
(3)不动产，其实物和权益在价值决定中非常重要。两个身体条件相同的房产，权益不同，价值也可能大相径庭:两个权益相同的房产，如果身体条件不同，也可能大相径庭。两个
实物和股权状况相同的不动产，如果位于不同的位置，价格可能会有很大的差异。
3。不动产的三种存在形式
不动产有以下三种存在形式:
(1)土地。最简单的情况就是一块空没有建筑的土地。另外，即使土地上有建筑物，有时也要分开处理，只评估土地的价值。有两种方法；①忽略建筑物的存在；②考虑建筑物的存在对土地价值的影响。
(2)建筑。在某些情况下，需要单独处理，只评估建筑物的价值。有两种方式:①忽略土地的存在；⑨考虑土地存在对建筑物价值的影响。
(3)前提。当土地和建筑物的物理形态被整合时，它们在估价中也被视为一个整体。
4。土地的概念
对于房地产估价来说，土地不仅仅是一个平面，而是立体的，是指空在地球的土地表面及其上下一定范围内。(1)地面；(2)地面以上一定范围内的房间空(简称地面以上/[/k0/)；(3)地面以下一定范围内的房间空(以下简称地下房间空)。