四大评估方法介绍

市场比较法。在评估房地产价格时，人们会有意识或无意识地将这个房地产与其周围的房地产价格进行比较。按理说，如果房子的效用差不多，那么房价也应该差不多。合乎逻辑的做法是，以类似的房地产作为定价的参照系。购房者往往会看几套房子，然后“货比三家”，选择价格相同或者价格相近的那一套，选择自己最喜欢的那一套。这就是市场比较法所依据的替代原则。
市场比较法的优点是现实性强、适用范围广、简单易行。但是，有必要明确市场比较法的适用范围。采用市场比较法有三个必要条件:
一是需要收集大量正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场相对发达，有相当的规模，历史悠久。如果某个区域的房产交易量很小，没有比较的先例，那么市场比较法可能会比较武断或者有偏差。虽然有些城市已经积累了上万的房产交易数据，但是一旦按照严格的标准分类，每个样本的空仍然不够大。如果样本空太小，那么有一定置信度的区间会很宽。如果置信区间的上下限距离很宽，在讨论房价时就会失去判断标准。【/br/】其次，市场比较法的使用隐含了房地产市场不存在垄断或寡头垄断的假设，即市场比较法的前提是充分竞争。
再次，采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中，房地产开发商的预估房价取决于其对市场走势的预期。如果房地产市场相对稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率来制定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，采用市场比较法会非常困难。在房地产泡沫时期，采用市场比较法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种情况下，市场比较法是完全没有用的。
收益还原法。根据房地产未来收益估算房价的做法，称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。先估算房地产各期的净收益，再用合适的还原利率将净收益折算到现在。每期收入之和就是房价。如果对未来净收益和还原利率没有异议，那么收益还原法是最理想的估算房价的方法。收益还原法关注的是房地产的未来收益超过其成本。
使用收益还原法的第一个难点来自于如何选择合理的还原利率。对于不同的投资者，这个利率的选择标准是不一样的。对于购房者来说，这个下调利率就是银行存款的利率，也就是资金的机会成本。当前利率说起来容易，难点在于未来利率的不确定性，利率的变化给降准利率的计算带来不确定性。
第二个难点是如何计算净收入。在计算净收益时，由于前期租金往往是租赁固定的，银行利率和房屋折旧率一般不会有太大变化，所以不确定因素是房屋价值的增长率。在房地产市场极度繁荣的时期，人们对房价的乐观估计增加了预期净收入，净收入上升，房价自然也就上升。
其实人的预期往往会随着外界环境而变化。如果某个时期房价突然飙升，再加上新闻媒体的炒作，很多人会跟风改变对房屋升值的预期。在这种情况下，买房似乎比租房划算得多，于是越来越多的人从租房变成买房。这部分解释了为什么房地产市场更容易受到投机的影响。
成本计价方法。采用成本估价法似乎很简单。建筑成本加上税金和正常利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少，不能采用市场比较法的情况。对于非盈利性建筑，由于交易实例较少或无法交易，往往采用成本估价法。对于新建的房屋，这种计算方法简单明了，一目了然。但是很多房地产商最反感的就是这种成本计价方式，因为奖金里面有两个黑幕，就是开发商的利润和行贿的成本。如果说房价的构成很复杂，主要是这个原因。
假设开发法。房地产开发商在决定是否开发一个项目之前，应先估算其销售价值，然后扣除正常的土地开发费用、勘察设计费用、房屋建筑费用、销售费用、资金成本(利息)、税金等。最后，扣除地价，剩下的就是房地产开发商的预期利润。如果这个利润是房地产开发商可以接受的，他们会积极投资这个项目。否则，房地产开发商无论如何也不会接手这个项目。提前预估房价，再决定开发与否。这种房价评估方法被称为假设开发法。假设法是房地产开发项目可行性分析中常用的方法。
开发商在准备投资一个项目之前，必须对地价进行估算。有经验的房地产开发商已经知道建设成本、销售成本、资金成本、要缴纳的税费等。扣除开发成本，剩下两大块:地价和利润。地价越高，利润越低。如果利润低于一定水平，房地产开发商要么放弃项目，要么改变原来的设计预期，增加楼层，改变建筑物的用途，使项目盈利。如果说房地产商有什么商业秘密的话，他们的商业秘密就是他们可以接受的利润标准。有些房企声称在某个项目上不赚钱，尤其是在保障房项目上，也就是说利润率等于零。如果是这样的话，这些房地产公司就应该建立为雷锋式的企业。当房地产开发商对一个开发项目感兴趣时，他们的预期利润率绝不会轻易透露。他们的最终利润率是多少？这是我们需要认真研究的课题。
除上述房价评估方法外，还有其他一些评估方法，如购买年限法、长期趋势法、剩余评估法、地块开发中的路线价格评估法等。这些方法虽然在估值技术上有所增减，但基本原理仍然没有超过上述四种基本类型。