美国房地产估价(MAI)体系及方法之收益法：（七）

一、美国房地产评估中的收益法
在美国房地产评估中，收益法包括两种基本方法:直接资本化法和收益资本化法。
(一)直接资本化法
1。直接资本化法的定义和公式
直接资本化法是将估价对象未来某一年的净收益除以适当的资本化率
或乘以适当的收益百分比，计算估价对象价值的方法。
直接资本化法的基本公式:
V = I/R
其中V为房地产价值。
I-未来一年的净收入。在实际估值中，通常使用第一年的净收益。
R-综合资本化率。综合资本化率是未来一年的净收入与市场价格的比率。
2。直接资本化法的适用条件
(1)评估该房地产在刚建造时已处于稳定的经营状态
，其初始租金会低于同类型房地产。经营一段时间后，租金会逐渐上涨，达到稳定状态。只有这样，所采用的租金才具有代表性和可比性。
(2)市场上有大量具有相似特征的可比案例，包括市场风险、收益、费用、物业性质和区位条件。
3。资本化率的计算方法
资本化率是未来一年的收益与市场价格的比值，没有特殊的财务含义。
(1)直接从比较案例的销售数据计算R，即市场抽取法
计算资本化率的方法是市场抽取法。即选取若干个与估价对象特征相似的可比案例，估价人员将每个房地产的净营业收入除以售价，得出估价对象的综合资本化率。应用时应注意:①对比案例的性质和用途与估价对象相似，处于同一供求圈。②评估对象和比较案例采用的数据必须一致。比如以第一年的净收入为比较对象，收入中的收入和费用采用一致的计算流程。③比较案例中的房地产价格必须能够反映市场情况。④如果可比房地产与估价对象之间存在差异，需要进行调整，这种调整应与计算综合资本化率的过程分开，并应以市场数据为基础。
(2)组合法——用抵押和自有资金计算R
美国大部分房产都是用自有资金和借入资金购买的。综合资本化率必须能够满足这两项投资对市场投资回报的要求。所以R可以用投资组合法计算。这种方法类似于国内的复利投资收益率法
。根据公式可得估价对象的综合资本化率:
综合资本化率=贷款占房地产总投资的比率×抵押贷款常数+自有资金占房地产总投资的比率×股权资本化率
(3)组合法-R(投资技术波段-土地和建筑物)与第二种方法类似，将土地和建筑物分开计算
，但房地产是按房地产实体(土地或建筑物)划分的。
根据公式计算估价对象的综合资本化率:
综合资本化率=土地价值占房地产总价值的比例×土地资本化率+建筑物价值占房地产总价值的比例×建筑物资本化率
(4)包销商法——由债务偿还公式计算。
在公式R = DCR× RM× m
中，DCR×偿债准备金率，即净收入与年贷款本息偿还额的比值。
BM-抵押贷款常数，每年偿还的贷款本息与贷款价值的比率。
M——贷款占房地产总投资的比例
在美国，房地产贷款人往往将偿债准备金率作为控制贷款的限制因素，以保证本金的安全，因此可以通过市场调研得出偿债准备金率。它可以通过将偿债准备金率乘以抵押贷款常数，然后乘以贷款与房地产总投资的比率来计算。