房屋改良支出的资产评估

在资产评估中，对企业拥有的房屋进行评估，首先要查看是否有土地使用证和房产证，从而确定产权是否为企业所有。出租的房屋产权属于出租人，出租人既没有土地使用证，也没有房产证。如何评价经营出租房的改善支出？目前还没有一套可供操作的程序和方法。本文拟结合评价实践对此谈一些粗浅看法。
一、租赁房屋改善支出评估对象的界定与思考
承租人经营的租赁房屋不是租赁企业的财产。改良支出发生时，固定资产的价值不能增加，只能在租赁期内作为递延资产平均摊销。
首先要明确经营租赁房屋所发生的改良支出，确定是否归委托方所有。定义方法有:①查看租赁合同或协议；②检查会计账簿和相关会计凭证；③核实企业是否按规定计入“递延资产”中租入固定资产的改良支出；④发生的改良支出是否按规定摊销；⑤摊销方法是否一致；⑥摊销金额是否正确；⑦检查和改善工程。通过以上方法，可以确定出租房屋的改善支出是否属于企业。
其次，确定企业经营的出租房屋的改善支出是否应作为评估对象。企业出租房屋改善支出作为企业会计中的一种资产，是依附性的，不能单独交易和转让。只有反映在企业账面上的待摊费用成为未来的服务，并给新的产权所有者带来经济权利，才能构成评估对象。因此，判断企业账面上经营性出租房屋的改善性支出能否成为评估对象，就是看其在评估基准日之后能否带来经济利益或经济权利。由于在评估基准日之后能否产生经济利益或权利是界定递延资产能否成为评估对象的根本标准，因此对经营出租房屋发生的改良支出的评估也应遵循这一思路。方法是量化出租房屋经营过程中发生的改善性支出所产生的未来利益或权利。
二。评价原则
评价原则，即产生利益或权利的及时性原则。对出租房屋进行改善的支出必须在评估后给租房者带来经济利益或权利，才能纳入评估。如果所产生的利益或权利在评估的基准日期之前已经得到反映，则不应包括在评估中。
例如，如果企业在经营租赁期内发生了租赁房屋的改良支出，租赁期仍将在评估基准日的某一年到期。在基准日之后，企业仍享有一定年限内对租赁房屋的占有和使用权。因此，出租房屋的改善支出应纳入考核范围。如果租赁合同在评估基准日已经到期，但企业递延资产账面上仍有改良支出余额，则不应纳入评估范围。
三。评估的方法和步骤
一般采用重置成本法评估经营租赁房屋所发生的改良支出。具体操作步骤如下:
1。计算租赁房屋的装修数量。计算改善工程量时有两种方法可供选择:
①根据改善工程图纸和工程预算确定工程量；
②采用复测来确定工程量。
采用第一种方法时，评估人员仍需进行实地查看。因为，有时候账面上的建筑面积和实际建筑面积有出入，为了让评估结果正确，评估时必须对改善项目进行重新检测。
2。确定重置成本。确定重置成本时，需要在确定工程量的基础上，根据基准年类似建筑物的工程预算定额，并考虑预提费用，确定重置成本。
3。确定重置价值。在确定重置价值时，应在确定重置成本的基础上，减去租赁期内经营性出租房屋的改善支出后的损耗及使用寿命等因素，确定重置价值，即评估值。
例如，某企业租赁厂房，租赁期限为10年，租赁当年发生的改良支出为10万元。企业列为“递延资产租入固定资产改良支出”，按规定每年摊销1万元。第六年，由于改制，企业必须进行评估。评估基准日，企业“递延资产-租入固定资产改良支出”账面余额为50，000元，租赁期限仍为5年。在资产评估方面。假设重置成本为15万元，则估算值为15万/10×5 = 7.5万元。