浅谈估价师职业技能对其开展估价业务的影响

房地产估价师作为一种职业资格，需要很高的职业技能，包括个人经验、专业水平、知识和服务水平。在实际的鉴定工作中，我真正体会到了鉴定人的专业技能水平，对鉴定人本身，包括其所在的鉴定机构都有很大的影响，有时甚至起着决定性的作用。【/br/】第一，作为房地产估价师，要有一定的建筑学知识，包括建筑造价。我们知道，任何评价方法都会涉及到一定的建筑知识，尤其是在使用假设开发法时，会考验评价者的建筑知识水平。我们曾经受理过一个案例，南京某大型化工企业委托对其下属的一个储油基地及其附属码头、附属设施的房地产进行评估。在我们与委托方的第一次接触后，我们意识到这是一个复杂的项目:①本案中“真正的”不动产不多，但有大量的“动产”，包括储油罐、输油管道、高压电、泵船等。②60年代初，老国企建码头、罐基础、栈桥等。以“工业学大庆，干部造地”的方式。既没有原始成本信息，也没有任何竣工图记录。当然，从委托方我们也知道，他们接触过几家资产或房地产评估机构，都因为价值小，案情复杂而失败。甚至收了费还回了一份“纯”的房产报告。在当事人的一再要求下，经过反复论证，我们终于接受了这个案子。对于那些“没有成本资料，没有图纸”的，比如码头，我们采用了重置成本法。首先，我们咨询了造船厂、码头、设计院等。，并结合“替代原理”，先“模拟”出在当前设计理念和施工技术状态下，可以重建到实物“使用状态”的建筑施工方案。其次，我们对工程量进行了逐项测算，然后查阅相关的水利和土木工程定额来测算其新开工量。事实上，我们承接这个案子是吃了亏的，大量的“外调”费用和很短的工作时间。结果出来后，委托方一开始不高兴，认为结论和他们的“心理价位”相差太大。比如高压部分，他们以为将近50万，我们的结论只有18万。当他们看了我们的技术报告，听了我们的流程介绍，他们的老板和资产管理部
第二，评估师要掌握一定的房地产经济理论。众所周知，房地产估价是从经济学角度分析房地产的一门分支学科。所以，只有具备深厚的经济学理论基础，才能真正做好鉴定工作，进行相应的探索。事实上，综合评估师不仅可以从事“单项”评估业务，还可以向公众提供房地产投资/购房顾问服务——为房地产投资者解决问题或为购房者提出建议。在现实生活中，我听说过一个评估师问这个价格是否值得为自己买房。在评估工作中，我了解和探讨最多的是经济问题，包括折现、折旧、经济增长、机会成本、边际收益、收入和税收等。，并经常参加高校举办的培训班。通过这种学习和不断深入的实践，我从事探索性投资咨询服务已有数年，并获得了一批客户的信任。我总结过这类业务，包括:①预算房地产投资价值和投资回报；②计算投资/置业成本，安排购房资金；③测算装修成本，提高物业收益水平；(4)预测市场波动，确定投资/置业方向；⑤计算租金、抵押(留置)成本，安排财产资产管理计划。有个例子如下:通过朋友介绍，认识一个清华毕业生，现在是私企。她想买房，要求是“档次”高于大部分“房子”，低于“别墅”。环境不错，价格应该适中。我没有给她推荐任何楼盘，而是站在她的立场上，用置业分析的方法，告诉她如何选择。然后过了没多久，她又找到我，说她的企业要把主要生产基地从南京搬到苏北金湖县开发区，希望我们能帮她计算一下投资可行性。为此我们不仅调查分析了她现有企业的生产结构，还在她的协助下进行了她所从事的汽车零部件制造行业，尤其是未来的市场结构。最后，重点介绍了金湖县招商引资的优惠政策和当地的劳动力工资情况。对当地财政供给、交通环境等做了大量调查。，并在几种假设下分析了20年的长期现金流，并与生产基地仍在南京的假设进行了比较。最后得出结论:①如果目前的产品结构有金融政策支持，这个项目的动态回收期为14-15年，应对市场风险的能力太差；②如果企业加大R&D力度，不断创新，市场份额增加，即使产品价格以假定的速度下降，只要金融政策放松，项目的动态回收期也可以控制在11年以内。此外，我们还建议:①适当增加自有资金的投入，减少金融政策变化可能带来的干扰；②将原二期计划调整为三-四期，不再盲目追求产量和产量，立即开始与金湖当地有关部门商讨未来扩大所需储备土地。她听了我们的意见，马上通知财务部取现，要求和我们签十年的顾问合同。她还要求她的业务经理在处理与银行和企业资产管理有关的事务之前，先听取我们的意见。当然，之后她身边的一些企业或者个人陆续找上了我们。其实项目的银行融资和她投入项目的部分资金，都是我们以流动资金贷款和个人经营贷款的形式，帮助与相关银行沟通取得的。