成本法价格构成要素

成本法的要素1。土地价值
成本法中的土地价值是假定为空的土地的市场价值。土地价值可以通过销售比较、分配、提取和收益资本化获得。
比较与启示:中美成本法应用中对土地价值的观点不同。首先，美国成本法评估假设为空的土地市场价值。如果现有不动产的用途与土地的用途不一致，那么就会产生改良或建筑物的功能折旧和外部折旧，需要扣除。然而，在中国的成本估价中，土地价值通常是以登记权证为目的的土地的市场价值。其次，中国可以用成本法计算土地价值，而美国土地估价方法中没有成本法。造成上述差异的主要原因是两国的土地使用制度不同。在美国，土地是私有的，土地所有者对土地拥有完全的权利，如开发、利用、改造，甚至闲置，只要他们遵守法律。但在中国，不动产的所有者拥有土地的使用权，土地的使用会受到一定程度的限制。但笔者认为，对土地价值的理解还是可以借鉴的。比如在评估中心城区的工业地产时，我们发现成本法的结果往往偏低，难以反映真实的市场价值。但如果用规划用途下土地的市场价值扣除合并用途分析后的搬迁拆迁费用，则应是其市场价值的体现。
2。重置成本和改造成本
重置成本和改造成本的含义与我国房地产评估准则中的含义相同，本文不再赘述。本文主要介绍成本估算的内容，包括直接成本和间接成本。
(1)直接费也叫硬成本，包括以下内容:
建筑许可证
建筑材料、产品和设备
建筑劳动力
施工期间使用的设备
施工期间的安全
承包商的工棚和临时设施
建筑材料储存设施
电包括监理、工作补偿、火险、责任保险、失业保险
履约保证金
(2)间接费用，也称为软]
综合保险费和从价税
在建造完成后，但在全部出售或出租前，持有的不动产的投资成本
补贴承租人改善的资金投入或委托出租佣金
出售成本和出售佣金
开发商的管理成本。