征收物业税考验楼市

成交量下降并不意味着房地产热降温，因为推高房价的根本动力是炒房者的高预期，与供需无关。影响房地产走势的真正办法是开征房产税。然而，由于投资者的高通胀预期，房产税的制定面临着严峻的考验。如何防止房地产泡沫突然升温并破裂，需要我们进一步探索合理的解决方案。
2007年的最后三个月，关于房地产的消息似乎让人们看到了这个热了五年多的泡沫很快降温的希望。一是各大城市房屋成交量暴跌，尤其是深圳、广州、北京、上海等房地产“热岛”。成交量同比降幅最大，所以有人说这是房地产将要下滑的明显迹象；最近有报道说广州的楼盘价格开始下降了，而且下降了30%！当然，最重要的好消息是将开征房产税的传闻。虽然现在只是传说，但这位有识之士呼吁多年的税收终于“亮剑”，还是给人很多充满希望的遐想。
我关注房地产热潮很多年了，但面对这么多“好”消息，我还是不乐观。因为以上信息，除了房产税在理论上可能起到启动作用，其他两个甚至根本不是“好”消息。先说成交量。房地产繁荣的表现是房价飙升，而不是成交量。成交量下降既不能说明房地产热潮开始降温，也不会对房价产生根本性影响，因为推高房价的根本动力是炒房者的高预期，与供求无关。
然而，恐怕反对我的论点的人不在少数。广州房价的下跌或许是反对者最有力的证据——先是成交量的下跌，然后是房价的下跌。这两件事联系在一起，最简单的解释就是“住房需求减少带来了房价下降”。你怎么能说房价和供求无关呢？其实只要稍微深入分析一下就能发现，广州房价下跌只是表面现象。抛开“明跌暗涨”的客观因素，单说名义房价下跌的主要原因，其实是个别中介流动性不足，根本不是供求关系的影响。
受从紧的货币政策影响，商业银行的资本状况受到限制。以银行贷款为主要流动资金来源的小中介和个人炒房团，为了拿回资金，被迫降价卖房。但我怀疑这会带动全国房地产行业从此降温。原因有二:第一，面临流动性困难的投机者主要是个人炒房团，甚至不能包括稍微像样的小中介。媒体举的例子也验证了这一点，否则应该会出现“大规模大降价”的现象。而这部分投机者对房地产繁荣的影响系数很小；第二，流动性困难对资产价格的影响是短暂的，因为没有改变投资者的长期预期，所以不会改变房地产的长期价格趋势。
其实真正能影响房地产走势的手段应该是开征房产税。有识之士在几年前就提出了这个观点，理由并不复杂:开征房产税，相当于把房地产这个对投机者来说是看涨期权的标的物，强行变成了一只不断分红的股票。根据现代资产定价理论，支付股息的股票的看涨期权的价值低于不支付股息的股票。所以开征房产税，房地产的价值会下降，炒房者愿意为此付出的价格也会降低。应该说，如果早一点实施这个措施，也许房地产泡沫就不会继续膨胀到今天。可惜，正如一首歌里唱的，房产税“来的有点晚”。
如果倒退三年，房产税的征收方法肯定是有效的。甚至夸张一点，倒退一年就有效果。但是现在情况变了。首先，通胀预期使情况变得复杂。与往年相比，2007年投资者的通胀预期上升。按理说，通货膨胀会大大降低将住房视为商品的购房者的需求，但如前所述，房价并不取决于供求关系，因此通货膨胀条件下的住房需求萎缩不会影响房价上涨。对于房地产投机者来说，通货膨胀稍微复杂一点。如果投机者认为通胀(预期)是短暂的，不会影响他们的投机预期，所以不会影响他们的投资热情，当然也不会影响房价的上涨。但是，如果这些人预期通货膨胀会持续下去并变得更糟，他们会在短时间内采取一切措施推高房价，然后抛售，这必将使房地产泡沫破裂，从而对宏观经济的正常运行产生严重影响。在这种情况下，物业税的制定将不得不面临严峻的考验。如果投机者的预期是前者，理论上只要房产税税率高于通胀率就能发挥作用；但如果投机者预期的是后者，房产税并不会起到积极的作用，反而会助长房地产泡沫的破灭，与这一政策的初衷背道而驰。问题是，投机者的预期到底是什么？谁能预测它们？
问题还不止于此。更麻烦的是人民币实际价值的下降，会进一步推高现在的房价。今年以来，虽然人民币对美元持续升值，但由于美元大幅贬值，人民币实际价值有所下降。如果这种情况得不到改善，那么未来任何以人民币计价的资产价格都会相应上涨，不可避免地，房地产会受到冲击。这个问题也会影响房产税的效果。而且影响程度甚至大于通货膨胀，但这些问题在三年前是不存在的。
所以我不能乐观，当然也不必悲观。毕竟，这一次政策制定者已经在正确的道路上迈出了一步，至少是朝着正确的方向。只要继续朝这个方向探索，就一定能找到合理的解决办法。既要防止这个最有可能危及宏观经济的泡沫继续升温，又要防止它突然破裂。