房地产估价有那些方法？

投资者可能会对市场波动和流动性程度不时变化的事实感兴趣。如何才能保证某一特定房产在任何时候的估值都是合理的“市场价”？
BC省的房地产业主每年都会收到政府对其产业的评估，评估由作为皇家企业运作的BC省房地产评估局进行。该局还从“市场价值”进行评估。根据定义，市场价值是指买卖双方在充分了解市场的情况下，在市场上经过一段合理的出售时间后达成的交易价格。
但是，在鉴定的时候，当然不可能把每一套房子都放到市场上，实际上是在讨价还价。评估师只能采用一些原理来推断某个房地产的市场价格。一般的估算方法有三种:
一、直接比较法——这是将待估房地产与市场上类似的房地产进行比较，推断出它应该具有市场价格。当然，房产的位置，房屋的状况等等。不可能完全一样，而且用来比较的楼盘可能卖的比较早，所以要参考大致情况，根据这些因素调整价格。当市场活跃，有大量类似物业可供比较时，这种估计方法最合适。
二。成本估算法──这是先只评估土地本身的价格，然后通过计算建筑成本等。，评估特定条件下房屋的总价值。建造成本(包括建造者的利润和建造期间的贷款融资成本)是按建造新房的价格计算的，因此实际房屋可能会扣除折旧。当房子是独一无二的，或者没有足够多的类似房子可供比较时，这是一种比较合适的估价方法。
三。收入扣除算法——这是假设不动产的价值与其在整个生命周期内所能赚取的收入直接相关。首先估算“净营业收入”，即房产有潜力从租赁中获得的总收入，减去各种风险成本(如偶尔空购买，或坏账)，再减去各种营业成本(如维护等。).然后，将这一净额除以从一般市场情况中总结出来的“资本化率”，就可以得到该房地产的适当市场价值。
这三种估算方法适用于房地产的不同情况。如果综合运用，会更加准确可靠。