影响房价的几个理论问题以及之间的关系

近年来，我国商品房价格普遍快速上涨，部分城市房价甚至出现飙升。房价过快上涨的原因是多方面的，但主要是以下综合作用的结果:一是停止实物分房、1998年实施城镇住房制度改革、将住房建设培育为国民经济新的增长点等一系列刺激住房需求措施的惯性；二是前期宏观调控措施的市场反应，集中在控制土地供应、限制房地产开发贷款等方面。三是投资渠道少，股市让中小投资者失去信心，让大量社会资金选择房地产这种相对安全稳定的投资对象；第四，中国经济前景和人民币升值预期吸引大量外资，部分流入房地产；第五，房地产商垄断话语权，针对“买涨不买跌”的购房心态，制造涨价和炒房的氛围。
目前，围绕房价问题有各种各样的观点和争论。这些观点有的是由于“*指挥头”，有的是由于缺乏科学的理论指导。
一、论房价与地价的关系
房价与地价的互动关系，当土地供给者较多时，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就像一般情况下，地租水平由农产品价格水平决定一样。
但目前我国房地产开发用地由政府垄断，土地一级市场地价水平对新建商品房价格水平影响较大。预计政府将减少土地供应或其垄断的高地价导致的土地价格上涨，从而推高房价或市场将以房价上涨做出反应。
二、供求决定的房价是否合理
以前我们不知道价格是由供求决定的，现在我们都更清楚了。但是，由供求关系决定的价格是否合理。有人说，“房价上涨说明有需求，需求说明房价上涨是合理的”。
从经济学上讲，价格确实是供求平衡的结果。但即使有需求，涨价也不一定合理。要看什么需求推动价格上涨。因为需求有真实需求和虚假需求。购买房产的需求可以分为自用需求、投资需求、投机需求和后续需求。自用是购买后自用的需求。投资是购买后对租金的需求。投机需求是为了卖而买的需求。跟风需求是在没有明确购买目的的情况下，别人给自己买的需求。自用需求加投资需求加合理空为真实需求，其他需求可以说是虚假需求。虚假的需求驱动的房价上涨不可能长期持续。
三。房地产泡沫的衡量方法
目前用“房价收入比”、“房价涨得太快”、“房价涨得太多”来衡量房地产是否存在泡沫是不够的。衡量房地产是否存在泡沫的方法是看房地产的市场价格是否持续高于其理论价格。简单的衡量指标包括房价租金比(又称“毛租金乘数”、“租售比”)和入住率。
从房价租金比来看，当租金由市场决定，经济正常发展时，房价与年租金(或月租金)有一个合理的倍数，一般在10倍左右(以年租金计算)。如果房价与年租金之比远高于这个倍数，说明房价存在泡沫。尤其是从房价和房租两条曲线的走势，可以看出是否存在泡沫:如果房租涨幅不大，甚至有所下降，而房价保持快速上涨，则说明存在泡沫。因为租金比房价更能反映房地产供求的真实情况。
从入住率来看，房地产泡沫的原因是很多人买房，而不是入住，等待时机出售。所以，房子卖了以后不管业主住还是租，只要有人住，泡沫的危险就不大；相反，房子虽然卖了，但如果没人住就有泡沫的危险。
房地产泡沫的一个特点就是在泡沫形成的过程中大家都能赚钱，所以看起来是供不应求。事实上，供大于求。所谓泡沫破灭后，是虚高的需求，然后突然发现是供过于求。
四。利率对房价的影响
利率的上升对房价的影响很大。从成本上看，利率的提高会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。从房地产需求来看，由于现在购买房地产(尤其是商品房)一般都是贷款支付，利率的上升会减少对房地产的需求，从而拉低房价。从房产价值是房产预期未来收益的现值之和的角度来看，由于房产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，利率上升会使房价下降。通过数学计算可以看出，利率提高导致的房价下跌远大于其导致的房价上涨。所以，总体来说，房价和利率是负相关的:利率上升，房价就会下跌；利率下降，房价就会上涨。
目前对加息影响的认识还不够。从眼前来看，加息一点点并没有太大影响。但问题是，利率仍处于历史最低水平。从1989年到2004年的15年间，中国一年期存款利率在11.34%到1.98%之间变动。如果未来宏观经济不出现波动，未来利率变化的幅度不会那么大，但长期来看一般范围是4% ~ 6%。这样，未来的利率至少会翻倍。由于购房贷款期限短则10年，长则二三十年，当未来利率不得不大幅上升时，“从量变到质变”可能带来的影响，不禁让人预见并思考现在的应对之策。
五、房地产税对房价的影响
不同的税种、税率及其对房地产的征收环节对房地产价格的影响是不同的。与房地产相关的税收可分为房地产开发税、房地产交易税和房地产保有税。另外，在考察房地产税收政策对房地产价格的影响时，要注意税收转嫁问题。如果某种房地产税可以通过某种方式部分或全部转嫁，对房地产价格的影响很小或没有影响。
增加房地产开发税收，会增加房地产开发建设成本，从而推高房地产价格；反而会拉低房地产价格。
在房地产交易中，增加买方税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而降低房地产价格；增加卖方税收，比如征收土地增值税，会提高房地产价格。
对保有的不动产直接或间接征税(如城镇土地使用税、房产税或城镇房地产税)实际上减少了不动产使用的收入，会导致不动产价格偏低；相反，降低甚至取消保有房地产税，会导致房地产价格上涨。六。汇率对房价的影响
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。例如，当外国投资者以某一价格购买一块房地产，然后出售该房地产时，该房地产可能相对于当地市场升值。但如果房产所在国的货币贬值，相对于国际交易，房产升值和货币贬值可能会相互抵消，导致房产投资失败。相反，如果房产所在国的货币升值，即使房产相对于当地市场不升值，相对于国际交易也会获得更好的房产投资收益。因此，当一国货币预期升值时，会吸引外国资金购买该国房地产，从而导致其房地产价格上涨；反而会导致其房地产价格的下降。