土地使用权出让金概念应明确界定

我国对土地使用权出租有两种不同的理解。

广义的土地使用权出让金是指政府作为城市土地的所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者时所收取的费用。也就是土地的租赁价格。一般来说，土地价格应包括两部分:土地资源(物质)价格和土地资本(资产)价格。

地价=(地租÷银行利率)+土地投资成本+土地投资利润。

狭义的土地使用权出让金是指政府作为城市土地所有者，在一定期限内将土地使用权转让给土地使用者时收取的地租资本化成本。也就是土地资源的价格。

广义和狭义的土地使用权出让金的区别，其实就是“租金”和“地租”的区别。

在我国土地使用权出让的实践中，两种土地出让金都有使用，由于外延不同，往往导致误解。例如，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:“土地使用权出让，是指国家作为土地所有者，在一定期限内将土地使用权出让给土地使用者，土地使用者向国家支付出让金的行为。”"土地使用权可以通过以下方式转让:协议、招标和拍卖."土地使用者缴纳全部土地使用权出让金后，应当按照规定办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权“依照本条例收取的土地使用权出让金纳入财政预算，作为专项资金管理，主要用于城市建设和土地开发。”在这里，土地使用权的租赁实际上是指广义的土地使用权。因为土地使用权出让有协议、招拍挂三种形式，适合这三种形式的土地(除“生土地”)价格应包括土地资源价格和土地资产价格。而且你交了所有的土地使用权出让金就可以拿到土地使用权证，这也说明土地出让金是全部的土地价款，不是一部分。此外，从土地出让金的使用方向看，主要用于城市建设和土地开发，是城市土地“再生产”资金的来源。

例如，北京市在实施办法中指出，出让土地使用权的基准地价“由出让金、基础设施配套建设费用和其他土地开发成本构成。”

《深圳经济特区土地使用权出让办法》在涉及土地使用权出让问题时指出，土地使用权出让是指“深圳市规划和国土资源局通过法定出让方式，将深圳经济特区范围内的国有土地提供给土地使用者开发、利用、经营，由土地使用者向规划和国土资源局缴纳土地价款的行为。”地价包含“土地使用权出让金、市政配套费、土地开发费。”

北京和深圳对土地使用权租赁的理解是狭义的。但《厦门市国有土地使用权有偿出让办法》指出:“土地使用权有偿出让，是指厦门市人民政府将土地以其他条件提供给法人或者自然人使用或者经营，土地使用者向政府缴纳土地出让金(即土地价款)。”海南经济特区规定土地使用权有偿转让:“国有土地使用权有偿转让，是指政府在一定期限内出让国有土地使用权，受让人支付土地价款并按规定办理登记手续，取得土地使用权的法律行为。”可以看出，厦门和海南对土地使用权出让金的理解与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让暂行条例》是一致的，即广义上把土地使用权出让金和土地价格视为同一个概念。

笔者认为，土地使用权出租无论在理论上还是在实践中，都应作广义的理解。因为在土地使用权的转让中，更多的是“预备地”的转让，凝结在土地物质中的土地投入，离开了土地本身就无法存在。两者是不可分割的有机整体，土地使用权的转让就是这个有机整体的转让。狭义理解土地使用出让金，也会造成实践中“土地资料”与“土地资产”的所有权转移时间同步被人为割裂。比如有的城市政府违反统一征地统一出让原则，让用地单位直接与被征地单位协商，对征地进行补偿。另外，用地单位向政府缴纳的土地出让金，实际上是狭义的土地出让金。因此，有必要明确界定土地使用权出让金的延期，既维护了法律的严肃性，又避免了实践中土地使用权有偿出让程序的偏差。