房屋拆迁估价的五种方法

目前，市场比较法和成本法在我国房屋拆迁估价中被广泛采用。然而，随着城市房屋拆迁中社会发展的新变化，这两种方法已经不能客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。根据国家房地产估价规范，拆迁双方还可以选择收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与估价时点近期交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格进行适当修正，从而估算出估价对象的客观合理价格或价值。

市场比较法具有说服力，容易被当事人接受，因为这种评估方法可以直接反映估价对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比较。贵阳规定，房屋拆迁估价应当采用市场比较法，选取的参照物应当与被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构相同或者相近。参考实例在估价时点的交易时间不超过12个月，选取的参考实例应在3个以上，参考实例的综合修正系数不超过30%。但由于市场比较法的原因，需要交易实例进行比较，实践中很少有交易实例，如公共设施、公益房、农房等。对于这些房屋的鉴定，双方可以申请其他鉴定方法。

成本法是通过计算估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，估算估价对象的客观合理价格或价值。

收益法是对估价对象未来的正常净收益进行预测，并以适当的资本化率折现到估价时点进行累计，从而估算出估价对象客观合理的价格或价值。

开发法是对估价对象开发后的价值进行估算，扣除预计的正常开发成本、税金和利润等。，从而估算出估价对象的客观合理价格或价值。

基准地价修正法是在政府确定公布基准地价的区域内，通过调整估价对象所在地段的基准地价，得出估价对象的客观价格。

房产管理部门提醒，房屋拆迁双方可以协商选择最能体现房屋价值的评估方法。不适用市场比较法的，选择两种以上估价方法进行估价后，采用加权平均法确定估价对象的价格。评估方法不同必然导致评估结果不同，评估方法使用不当必然导致评估结果失真，不能真实反映评估对象的市场价格，导致拆迁纠纷。