房地产知识重点估价理论与方法（2）

房地产估价原理。法律原则
包括合法财产权、合法使用、合法处分等。1、合法的产权，应以房地产权属证书及相关文件为依据。目前土地权属证书有四种:国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和其他土地权利证书。房屋所有权证分为三种:房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。房地统一管理有三种:房地产权属证书、房地产共有证书和房地产他项权利证书。2.合法使用应当以城市规划和土地用途管制为依据。根据特定的容积率、用途等进行估价。；
3。法律处罚应以法律、行政法规或合同(如土地流转合同)等允许的处罚方式为依据。处分方式有买卖、租赁、抵押、典当、还债、赠与等。
4。其他方面，比如政府定价或政府指导价的房地产的评估，应该遵循政府定价或政府指导价。
第二，使用原则
以合法性原则为基础。使用原则必须符合法律许可、技术可能、经济可行和价值。
用途包括:用途、规模、强度。有三个经济学原理有助于使用:
1。收益递增递减原理。
①收益递增和递减原理揭示的第一种投入产出关系称为收益递减规律(边际收益递减原理)，这样只有一种投入可以成为假设前提；
②收益递增和递减原理揭示的第二种投入产出关系称为规模收益(规模收益定律)。假设所有投入将以相同的比例增加。
2。平衡原则是根据不动产内部组成部分的组合是否平衡来判断不动产是否被使用。比如旧城改造中的拆迁成本要降低和纠正；如果建筑档次过高或过低，与土地的结合不均衡，也需要进行降价修正。
3。适宜性原则是判断房地产是否与其外部环境相协调。体现相邻关系。
例如，一个房地产，城市规划可以用于商业和住宅用途。如果商业用途可以盈利，则应以商业用途为基础进行估值；反之，应以居住或商住混合使用为前提；如果估价对象曾以某种方式使用过，应在估价报告中作出如下判断并说明:
①维持现状的前提。条件是:当前房地产的价值大于新房地产的价值减去拆除现有建筑和建造新建筑的成本。
②装修的前提。条件是:预计装修后房产价值增加大于装修成本。
③改变用途的前提。条件是:预期转换带来的房地产价值的增加大于转换的成本。
④重用前提。当认为拆除现有建筑并重新利用最有利时。
⑤以上几种情况的某种组合。
三。替代原则
作为同一个评估机构，在同一个城市，同一个评估目的，同一个时期，不同地段、不同档次的房地产的评估结果应该有一个合理的价格差，特别是好的房地产价格不应该低于坏的房地产。
四。考核时点原则
1。鉴定时间点在过去，在房产纠纷中经常出现，尤其是对鉴定结果有争议而导致的重新鉴定。
2。估价时间为现在:
估价对象处于历史状况，多出现在不动产损害赔偿案件中；
估价对象是现状，是最常见、最定量的，包括在建工程；
估价对象是未来情况，如预售或预购价格。
3。估价时点在未来，通常发生在房地产市场预测，为房地产投资分析提供价值依据的情况下。尤其是估计房地产将来建成后的价值。
五、公平性原则
评估人员应在以下假设条件下进行评估:①各方都是理性的、聪明的。②评估师要根据各方角色或心态来考虑价格，即“换位思考”。③评估人员作为专家对评估价值进行反复、仔细的权衡。④评估师还必须具备良好的职业道德。
市场比较法
1。操作步骤
1。收集交易实例；2.选择可比较的例子；3.建立价格可比基础；4.修改交易情况；5.修改交易记录日期；6.修改房地产现状；7.找到标准价格。
二。收集交易实例
收集交易实例，包括以下内容:1 .双方基本情况及交易目的；2.交易实例房地产的现状(位置、权益、实物)；
3。截止日期；4.交易价格；5.支付方式；6.交易信息。
三。选取可比实例
选取的可比实例应满足四个方面的要求:1。估价对象的类似房地产；2.交易类型与评估目的一致；3.交易日期接近评估时点；4.交易价格是正常价格或者可以修正为正常价格。
具体来说:1。可比实例与估价对象位于同一区域，或处于同一供需范围内的类似区域；2.可比实例的目的应与评估对象的目的相同；3.可比实例的建筑结构应与估价对象相同(大类结构)；4.可比实例的规模与评估对象的规模相当；5.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同(如转让或划拨等。);6.可比实例的交易类型应与评估目的一致；7.可比实例的交易日期应接近评估时点(一般不超过一年)；8.可比实例的交易价格应为正常交易价格，或者可以修正为正常交易价格。