房地产知识重点估价理论与方法（1）

房产价值与价格与种类:
一、使用价值与交换价值
二、投资价值与市场价值
市场价值是有的，但投资价值因投资者而异。
采用收益法评估市场价值时，折现率为该房地产风险程度对应的一般社会收益率；在评估投资价值时，贴现率是特定投资者要求的最低收益率。该投资者要求的最低收益率可能高于或低于该房地产风险程度对应的一般社会收益率。只有当投资者的投资价值大于或等于房地产的市场价格时，投资行为或交易行为才能实现。
三。原值、账面价值、市场价值
原值就是原值；账面价值是净值；市值是当前市场形成的价格。
四。交易价格、市场价格、理论价格、公开市场价值和评估价值
1。交易价格可能是正常的，也可能是不正常的，是双方实际达成的交易价格。价格围绕市场价格波动。在实际交易中，只有当买方愿意支付的价格高于或等于卖方愿意接受的价格时，交易才能成功。它的水平取决于买卖双方的谈判能力；b无论是卖方市场还是买方市场。
2。与理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，而理论价格是长期均衡价格。它围绕理论价格波动。
3。与市场价格相比，理论价格是一个长期均衡价格。
4。公开市场价值是在一系列假设下的价值。(征收拆迁补偿不是公开市场价值)
5。评估值是通过评估方法评估的值。例如，市场比较法评估的结果通常称为标准价格；成本法估算的结果，常称为累计价格；收益评估的结果通常被称为收益价格。
理论上:评估值=正常交易价格=市场价格
五、市场调节价、政府指导价、政府定价
与政府价格管制干预程度有关的一组价格。管制价格是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。估值要以市场供求为基础；政府指导价由政府价格主管部门或者其他有关部门制定；政府定价的，评估结果以政府定价为准。比如城市房改，出售公有住房的标准价和成本价都属于政府定价。政府对价格的干预还包括规定成本构成或利润率等。比如，保障房成本包括征地拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装费、住宅小区基础设施建设费、贷款利息和税费等七项，利润控制在3%以下。六。基准地价、标定地价和房屋重置价格
是由政府确定的一组价格。
七。地价、楼面价、房地价
同一个房地产，有:1。房地价格=地价+建筑价格；
2。地价=房价-建筑价格；
3。建筑价格=房地产价格-土地价格
八。总价、单价、楼面价
总地价
楼面价=楼面价=现实中，楼面价更能体现地价的高低。
总容积率
九。所有权价格、使用权价格及其他权益价格
十、买卖价格、租赁价格、抵押价格、标准价格、保险价值、税收价值、征用价值
我国现行租金为市场租金(由市场供求决定)和商品租金(以房屋价值为基础)住宅租金一般按使用面积计算，非住宅租金一般按建筑面积计算。
在评估保险价值时，评估对象的范围应取决于险种。例如，投保火险时的保险价值只是可能被火灾损坏的建筑物及其可能的相关损失的价值，而不包括坚不可摧的土地的价值。使用重置成本和重建成本。XI。实际价格和名义价格
实际价格是指成交日一次性支付的价格，或者成交日最后一笔付款未支付时的价格打折至成交日；名义价格是指在成交日声明的价格，但不是在成交日一次性支付。按揭支付，比如首付5万，10年内余款按揭。没有名义价格。
十二。现货价格和期货价格，现房价格和期房价格
期房价格=现房价格-从期房到现房期间的现房租金净收入预计贴现值-风险补偿
十三。起拍价、竞价、成交价、均价
起拍价是指所售商品房；是已标价商品房的销售者在其价目表中标注的不同楼层、朝向、户型的商品房销售价格；成交价格为商品房买卖双方的实际成交价格；均价是所售商品房的平均价格。
十四。底价、起拍价、叫价、成交价(房产拍卖中出现的一组价格)
底价也叫拍卖底价，拍卖中是否有保留价，是否有保留价。拍卖标的有保留价的，竞买人的竞买价格未达到保留价的，竞买价格不生效，应当停止拍卖标的的拍卖；起拍价也叫开盘价。有加价拍卖和降价拍卖。在加价拍卖中，起拍价通常低于保留价，也可以与保留价持平。价格应为竞买人对拍卖人所报价格的接受程度；在有底价的拍卖中，出价不一定成为成交价。只有当竞价高于或等于底价时，竞价才成为成交价格。