考前辅导：第十一讲收益法（中）

6.3净收入

6.3.1房地产收入类型

需要运用收益法(无论是报酬资本化法还是直接资本化法)预测评估对象的未来收益。收益法中有四种未来收益可以转换为价值:①潜在总收益；②有效总收入；③净营业收入；④税前现金流量。
(1)潜在总收入是假设房地产充分利用且无空购买(即100%出租)情况下的收入。
(2)有效总收益是潜在总收益减去空造成的收益损失后的收益。空购买
造成的收入损失是指空购买、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不支付)和
其他原因造成的收入损失。
(3)净营业收入通常简称净收入，是从有效总收入中扣除营业费用后获得的归属于房地产的收入
。营业费用是维持不动产正常使用或营业办公所必须支付的费用。
(4)税前现金流是净收入扣除房贷本息后的金额。

6.3.2净收益计量的基本原则
盈利性房地产取得收益的方式有两种:租赁和经营。据此，衡量净收入有两种方法:一种是以租金收入为基础来衡量净收入，如普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准工业厂房、仓库等有大量出租实例的不动产；二是以营业收入衡量净收入，如酒店、养老院、剧院、娱乐场所、加油站等不动产。在英国，前一种情况下的收益法称为投资法，后一种情况下的收益法称为利润法。有些房产
既有大量的租赁实例，又有经营收入，如商铺、餐饮、农地等。在实际估值中，只要能通过租赁收益来衡量净收益，就宜通过租赁收益来衡量净收益。因此，以租金收入为基础计量净收入的收益法是收益法的典型形式。
6.3.2.1根据租金收入计算净收入
根据租金收入计算净收入的基本公式如下:
净收入=潜在总收入-[/k0/]收入损失-营业费用
=有效总收入-营业费用
。
(2)空设定造成的收入损失一般按潜在总收入的百分比计算。
(3)营业费用不同于会计上的成本费用。它们是从估值角度出发，不包括房地产抵押贷款本息、会计折旧、房地产改扩建费用和所得税。

6.3.2.2以营业收入为基础衡量净收入
一些盈利的房地产通常是通过经营而不是租赁来获得收入，如酒店、娱乐中心、加油站等。这些盈利性房地产的净收入计算与基于租金收入的净收入计算在以下两个方面有所不同:一是潜在总收入或有效总收入成为营业收入；二是应扣除归属于其他资本或经营的收入，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。根据租金收入计算净收入由于归属于其他资本或经营的收入超出了不动产租金，即实际上已经扣除，所以不扣除归属于其他资本或经营的收入。
6.3.3几种收入类型房地产净收益的计算
净收益的具体计算因估价对象的收入类型不同而不同，可概括为以下几种情况
出租房地产净收益的6.3.3.1计算
出租房地产是典型的收益法估价对象，包括出租房屋(特别是
租赁收入包括租金收入和租赁保证金或存款的利息收入。
出租人承担的费用(如表6-1所列的费用)是出租人与承租人约定的或通常由出租人承担的部分。
从租赁房地产净收入中扣除的费用。

6.3.3.2经营房地产净收入的计算
经营房地产的特点是房地产的所有者也是经营者，房地产的租金与经营者的利润是不分离的。
(1)商业地产，根据经营数据计算净收入。净收入是商品销售收入减去商品销售成本、营业费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
(2)对于工业房地产，应根据产品的市场价格、原材料、人工成本等数据
计量净收入，净收入为产品销售收入减去生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。
(3)耕地净收益是指从耕地平均年产值中扣除
苗费、肥料费、人工费、牲畜费、机械费、农药费、材料费、水利费、农房费、农具费、税费、投资利息和农业利润。
6.3.3.3计算自住或未使用的不动产净收益
对于自住或未使用的不动产，可以按照上述对应方式，根据相同市场上具有收益的类似不动产的相关信息计算净收益，也可以直接比较类似不动产的净收益得出净收益。【/br/】混合房地产净收益的计算【/br/】对于包含上述多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用以下方式之一进行计算:首先将其视为各种单一收益类型房地产的简单组合，然后分别计算各房地产的净收益，再进行汇总。第二种是先算各类收入，再算各类费用，然后两者相减。第三种是将费用分为固定费用和可变费用，从计算出的各类收入中减去相应的可变费用，再将固定费用相加后减去总费用。