考前辅导：第8讲成本法（下）

5.6成本法应用中涉及的相关规定

为了便于成本法的实际应用，下面介绍商品房和经济适用房的价格构成、耕地征收和城市房屋拆迁费用、建筑物折旧以及房屋损坏等级评定的有关规定。
5.6.1商品房和经济适用房价格构成的有关规定
5.6.1.1商品房价格构成的有关规定
1992年7月20日，国家物价局、建设部、财政部、中国人民建设银行发布的《商品房价格管理暂行办法》(11992，)价费字第382号规定，商品房价格应以合理成本为基础，适当让利 结合供需情况和国家政策要求制定，根据楼层、朝向、位置等因素实行差别价格。
商品房价格由以下几项构成:
(1)成本。包括:
1)征地费和拆迁安置补偿费:按国家有关规定执行；
2)勘察设计和前期工程费:根据批准的设计预算计算；
3)住宅建筑安装工程费用:根据施工图预算计算；
4)住宅小区基础设施建设费和住宅小区层面非商业配套公共建筑建设费:根据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅基础设施和配套建设项目，应当按照国家和省、自治区、直辖市人民政府下达的城市规划定额执行；
5)管理费:按上述1)至4)项之和的1% ~ 3%计算；
6)贷款利息:计入成本的贷款利息，根据当地建设银行提供的当地商品房建设贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目的具体情况确定。
(2)利润。基于上述费用的1)至4)项之和，予以批准。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。
(3)税收。按照国家税法缴纳。
(4)地段差价。征收办法由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定临时制定。
下列费用不计入商品房价格:
(1)非住宅小区层面的公共建筑工程造价；
(2)住宅小区商业建筑及设施建设费用。
按照楼层和朝向确定的商品房差价，其代数和应该趋近于零。
5.6.1.2关于经济适用住房价格构成的相关规定

2002年11月17日，国家计委、建设部发布的《经济适用住房价格管理办法》(计价格[2002]2503号)规定，经济适用住房价格实行政府指导价。经济适用住房价格的制定要与城镇中低收入家庭的经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同区域普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。
经济适用房基准价格由开发成本、税金、利润三部分组成:
(1)开发成本。包括:
1)根据法律法规为征地拆迁支付的征地拆迁安置补偿费。
2)开发项目前期工作中发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工供水、供电、通风、通路及场地平整等勘察及前期工程费用。
3)施工图预(结)算项目中包含的主体房屋建筑安装费用，包括房屋主体部分的土建工程费用(含桩基)、水暖电气安装费用和附属工程费用。
4)地块土地规划红线范围内，与住房同步建设的住宅地块的基础设施建设费，以及根据政府批准的地块规划要求不能有偿出让的非商业公共设施建设费。
5)管理费按上述1)至4)项之和的2%计算。
6)贷款利息按房地产开发经营企业筹集住房建设资金发生的银行贷款利息计算。
7)行政事业性收费按照国家有关规定收取。
(2)税收。按照国家规定的税目和税率计算。
(3)利润。按照开发费用中1)至4)项之和的3%计算。
下列费用不得计入保障性住房价格:
(一)住宅小区经营性设施建设费用；
(2)开发经营企业留用的办公楼、业务用房的建筑安装费用，以及应分摊的各项费用；
(三)与房屋开发经营无关的各种集资、赞助、捐赠等费用；
(4)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
(5)按照规定已经减免的费用和其他不应计入价格的费用。