考前辅导：第4讲房地产估价原则

3.1法律的原始规则

合法性原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。
合法权益包括合法的财产权利、合法的使用和合法的处分等。遵循合法性原则，具体应做到以下几点:
(1)合法的物权方面，应以不动产权属证书、权属档案记载或其他法律文书为依据。现行的房地产权属证书包括房屋所有权证、土地所有权证或统一的房地产权属证书。房屋所有权证分为三种:房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证。土地权属证书有四种:国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证书。县级以上地方人民政府的一个部门负责房地产管理和土地管理时，可以制作和颁发统一的房地产权属证书。统一的不动产权属证书有三种:不动产权属证书、不动产共有证书和不动产其他权属证书。
(2)在合法使用方面，应以用途管制(如城市规划、土地用途管制等)为基础。).比如城市规划规定了用途、建筑高度、容积率、建筑密度等。某块土地的，那么土地的估价就要以其用途符合这些规定为前提。
(3)在法律处罚上，应以法律、行政法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处罚方式为依据。处分方式包括出售、出租、抵押、典当、抵债、赠与等。
(4)在其他方面，如评估价格必须符合国家价格政策。

3.2使用原则

使用原则要求房地产估价应以估价对象的使用为前提。
使用必须同时满足四个标准:①法律允许；②技术上可能；③经济上可行；④价值。
使用包括三个方面:①使用；②规模；③集约度。
要找到使用方法，首先要尽可能地想象各种潜在的使用方式:然后从以下四个方面进行筛选:
(1)法定许可。对于每一种潜在的用法，首先检查它是否被法律允许。如果法律不允许，就应该淘汰。
(2)技术上的可能性。对于法律允许的每一种使用方式，都要检查其在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能和施工技术手段是否能够满足要求。如果技术上达不到，就应该淘汰。
(3)经济可行性。对于每一种法律允许、技术上可能的使用方式，也有必要进行经济可行性测试。经济可行性测试的一般做法是:对于每一种使用方式，先预测其未来的收入和支出流量，再将未来的收入和支出流量用现值表示，然后对两者进行比较。只有收入现值大于支出现值，才具有经济可行性，否则就应该淘汰。
(4)值是否为。在所有经济上可行的使用方式中，能够实现估价对象价值的使用方式就是使用方式。
收益递增递减原则可以帮助确定力度和规模。
均衡原则是根据不动产内部组成部分的组合是否均衡来判断不动产是否被使用。它还可以帮助确定强度和规模。
就建筑与土地的结合而言，如果建筑与土地的规模过大或过小，或者档次过高或过低，建筑与土地的结合就不平衡，不能有效发挥房地产的效用，从而降低房地产的价值。比如一块土地上有一栋建筑，但该建筑并未投入使用，比如已经过时；老旧和低容积率会阻碍土地的有效利用，因此在对土地估价时需要进行降价调整。现实中经常会遇到这种情况。比如老城区有一块空地，另一块地有建筑。这两块地位置相同，但有建筑物的土地上建筑破旧(无用)。此时对于买方来说空土地的价值高于有建筑物的土地。因为买受人在用建筑物购买土地后，需要拆除建筑物，建筑物的存在不仅可以增加土地的价值，还可以减少土地的价值。

适宜性原则是以房地产是否与其外部环境相协调来确定其是否可供使用。它可以帮助我们确定目的。【/br/】适宜性原则加上均衡性原则和收益增减原则，是指不动产在与外部环境最和谐、内部成分组合最合适的时候使用。
当估价对象已经以某种方式使用时，应根据使用原则判断选择估价前提，并在估价报告中说明:
(1)保持目前的前提。当认为维持现状继续使用最有利时，应以维持现状继续使用为前提进行估价。应当保留现有建筑物的条件是，现有房地产的价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物和新建建筑物的费用。
(2)装修的前提。当认为改造但不改变用途再利用最有利时，应以改造但不改变用途再利用为前提进行评价。对现有建筑进行改造的条件是:预计改造后房地产价值的增加将大于改造成本。
(3)改变用途的前提。当认为转产后再利用最有利时，应以转产后再利用为前提进行估价。转换的条件是:预期转换带来的房地产价值增加大于转换成本。
(4)重用前提。当认为拆除现有建筑再利用最有利时，应以拆除现有建筑再利用为前提进行估价。
(5)以上几种情况的某种组合。最常见的是三次转换使用和二次改造相结合。